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부동산 계약 만기가 다가오면 임대인과 임차인 모두 여러 가지 고민을 하게 됩니다. 🏠 바쁜 일상 속에서 미처 재계약 의사를 밝히지 못하고 조용히 기간이 지나가는 경우가 많습니다. 이렇게 자동으로 계약이 연장되는 것을 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 그런데 막상 묵시적 갱신이 된 이후, 임대인 입장에서 집을 팔거나 직접 들어가 살아야 하는 등 사정이 생겨 계약 해지를 원하는 경우가 발생합니다. 이때 과연 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있는지, 법적 효력은 어떻게 되는지 명확히 알아야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.

📜 묵시적 갱신이란 무엇인가?

묵시적 갱신은 주택임대차보호법 제6조에 명확히 규정되어 있습니다. 이는 임대인과 임차인 양측이 계약 만료를 앞두고 정해진 기간 내에 별다른 의사 표시를 하지 않았을 때, 기존 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다.

법에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신을 거절하겠다는 통지를 하거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다.

임차인 역시 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우, 동일하게 묵시적 갱신이 성립됩니다.

⚖️ 묵시적 갱신 후, 계약의 효력

묵시적 갱신이 일단 성립되면, 그 효과는 매우 명확합니다. 이전의 임대차 계약과 '동일한 조건'으로 다시 임대차가 성립된 것으로 봅니다.

여기서 '동일한 조건'이란 보증금, 월세 등 모든 계약 내용이 이전과 똑같다는 것을 의미합니다. 임대인이 묵시적 갱신을 빌미로 월세를 올려 받거나 조건을 변경할 수 없습니다.

가장 중요한 것은 '계약 기간'입니다. 묵시적 갱신이 된 경우, 그 임대차의 존속 기간은 2년으로 봅니다. 이는 주택임대차보호법이 임차인의 주거 안정을 위해 보장하는 최소한의 기간입니다.

🚫 임대인, 계약 해지 가능한가?

이 글의 핵심 주제이자 많은 임대인이 혼란을 겪는 부분입니다. 결론부터 말하자면, 묵시적 갱신이 성립된 이후 임대인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

묵시적 갱신으로 인해 법적으로 '2년'이라는 새로운 계약 기간이 설정되었기 때문입니다. 임대인은 이 2년의 기간을 반드시 보장해 주어야 할 법적 의무가 있습니다.

중간에 임대인이 해당 주택에 직접 거주해야 하거나, 집을 매매해야 하는 급한 사정이 생기더라도, 이는 임차인의 동의 없이는 계약 해지 사유가 되지 못합니다. 만약 임대인이 일방적으로 해지를 통보하더라도 법적 효력이 없습니다.

🔑 임차인의 중도 해지 통보

법은 묵시적 갱신 상태에서 임대인과 임차인의 권리에 명확한 차등을 두고 있습니다. 임대인은 2년의 기간에 묶여 해지가 불가능하지만, 임차인은 정반대의 권리를 가집니다.

주택임대차보호법 제6조의2에 따르면, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 '언제든지' 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

다만, 이 해지의 효력은 즉시 발생하지 않습니다. 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 '3개월'이 지나야 법적 효력이 발생합니다. 이 3개월은 임대인이 새로운 임차인을 구하고 보증금을 준비할 수 있도록 주는 기간입니다. 임차인은 3개월간의 월세는 납부해야 할 의무가 있습니다.

💡 임대인이 알아야 할 법적 주의사항

묵시적 갱신은 임대인에게 다소 불리하게 작용할 수 있는 제도입니다. 따라서 임대인은 계약 만료 시점을 정확히 파악하고 미리 대응해야 합니다.

가장 중요한 것은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 '통지 기간'을 놓치지 않는 것입니다. 이 기간 내에 갱신을 원하지 않거나, 보증금 증액 등 조건을 변경하고 싶다면 반드시 임차인에게 그 의사를 명확하게 전달해야 합니다.

이때 통지 방법은 문자 메시지, 카카오톡, 통화 녹음 등 증거가 남는 방식이 좋으며, 가장 확실한 것은 내용증명 우편을 발송하는 것입니다.

또한 '계약갱신요구권'과 '묵시적 갱신'은 완전히 다른 제도임을 알아야 합니다. 임차인이 먼저 계약갱신요구권을 사용하겠다고 통보했다면, 이는 묵시적 갱신이 아닌 '요구에 의한 갱신'이 됩니다. 이 경우 임대인은 자신이 실거주하는 등의 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이 시기를 놓쳐 묵시적 갱신이 되어버리면, 실거주 사유로도 해지할 수 없게 되니 주의해야 합니다.

아래 표는 묵시적 갱신 이후 임대인과 임차인의 권리를 비교한 것입니다.

❓ 묵시적 갱신 관련 FAQ 7문 7답

Q1: 묵시적 갱신이 된 후, 임대인이 실거주하겠다고 하면 임차인은 나가야 하나요?

A1: 아닙니다. 묵시적 갱신이 일단 성립되면 임대인은 2년의 기간을 보장해야 하며, 중간에 실거주 사유가 발생해도 임차인의 동의 없이는 계약을 해지할 수 없습니다. 실거주 사유는 임차인이 '계약갱신요구권'을 행사했을 때 임대인이 거절할 수 있는 사유 중 하나이지, 묵시적 갱신에는 해당하지 않습니다.

Q2: 임차인이 해지 통보 후 3개월이 지났는데, 임대인이 보증금을 안 돌려주면 어떡하죠?

A2: 해지 통보 3개월 후에는 임대차 계약이 법적으로 종료된 것입니다. 임대인에게는 보증금 반환 의무가 발생하며, 이를 이행하지 않으면 임차인은 임차권 등기 명령을 신청하거나 보증금 반환 청구 소송 등 법적 조치를 취할 수 있습니다.

Q3: 묵시적 갱신이 되었는데, 임대인이 월세를 올려달라고 합니다.

A3: 묵시적 갱신은 '동일한 조건'으로 연장되는 것입니다. 따라서 갱신된 기간(2년) 동안에는 임대인이 일방적으로 월세나 보증금 인상을 요구할 수 없습니다.

Q4: 상가 임대차도 묵시적 갱신 규정이 주택과 동일한가요?

A4: 다릅니다. 상가건물임대차보호법도 묵시적 갱신 제도가 있지만, 갱신되는 기간이 '1년'으로 봅니다. 또한 임대인이 통지해야 하는 기간(만료 6개월~1개월 전) 등 세부 사항이 다르므로 상가 전문 법률을 확인해야 합니다.

Q5: 계약갱신요구권과 묵시적 갱신은 정확히 무엇이 다른가요?

A5: 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 "저 2년 더 살겠습니다"라고 권리를 '행사'하는 것입니다. 묵시적 갱신은 양측 모두 아무 말 없이 기간을 지나쳐 '자동으로' 연장되는 것입니다. 임대인 입장에서는 임차인이 요구권을 행사할 때 실거주 등 사유로 거절이 가능하지만, 묵시적 갱신이 되면 거절 자체가 불가능합니다.

Q6: 묵시적 갱신이 여러 번 반복되면 계속 2년씩 연장되나요?

A6: 네, 맞습니다. 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없습니다. 갱신된 2년의 계약이 끝날 무렵 또다시 양측이 아무런 통지를 하지 않으면, 다시 동일한 조건으로 2년이 연장됩니다.

Q7: 묵시적 갱신 기간 중에 임대인이 집을 팔면 임차인은 어떻게 되나요?

A7: 임차인의 권리는 그대로 보호됩니다. 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 집주인이 바뀌어도 유지됩니다. 새로운 집주인(매수인)이 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 임차인은 묵시적 갱신으로 보장된 2년의 남은 기간 동안 계속 거주할 수 있습니다.

면책조항: 본 포스팅은 주택 임대차와 관련된 법률 정보를 일반적인 정보 제공 목적으로 작성하였습니다. 2025년 11월 기준의 법령을 바탕으로 하였으나, 법률은 개정될 수 있으며 개별적인 상황에 따라 법적 해석이 달라질 수 있습니다. 특정한 법률적 문제나 분쟁 발생 시, 본 자료에만 의존하지 마시고 반드시 변호사 등 법률 전문가와 구체적인 상담을 통해 해결하시기 바랍니다. 본문의 정보로 인한 어떠한 손해에 대해서도 블로그 운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

안녕하세요! giany입니다. 🏠 전월세 계약 만기가 다가오는데 임대인(집주인)도, 임차인(세입자)도 별다른 말이 없이 조용히 기간이 지나가는 경우가 있습니다. 이를 법적으로 '묵시적 갱신'이라고 하는데요, 많은 분들이 이 묵시적 갱신이 이루어진 '이후에' 임대인이 전세금이나 월세를 올려달라고 요구할 때 어떻게 해야 하는지 혼란스러워합니다.

"사장님, 계약 조용히 연장됐는데, 다음 달부터 전세금 5천만 원 올려주세요." 😲 이런 통보를 받으면 임차인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다. 임대인이 갱신 타이밍을 놓치고 뒤늦게 증액을 요구하는 이 상황!

과연 법적으로 타당한 요구일까요? 결론부터 말씀드리면, '묵시적 갱신이 성립된 시점'에 증액을 요구하는 것은 법적 효력이 없습니다. 오늘은 이 '묵시적 갱신'의 정확한 의미와 전세금 증액 요구의 법적 근거, 그리고 임차인의 현명한 대응 방법까지 자세히 파헤쳐 보겠습니다.

1. 묵시적 갱신이란? (법적 정의와 요건) 📜

'묵시적 갱신'은 주택임대차보호법(이하 '주임법') 제6조에 규정된 내용입니다. 법 조항을 그대로 옮기면 조금 복잡하니, 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다. 📖 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 양측이 정해진 기간 내에 '계약을 끝내겠다' 또는 '조건을 바꾸겠다'는 의사 표시를 하지 않고 계약 만료일을 그냥 지나쳤을 때, 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 의미합니다.

여기서 '정해진 기간'이 핵심입니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약을 기준으로, 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 상대방에게 '갱신 거절' 또는 '조건 변경'의 통지를 해야 합니다.

예를 들어 2025년 12월 30일이 만기라면, 임대인은 2025년 6월 30일부터 10월 30일 자정 전까지, 임차인은 2025년 10월 30일 자정 전까지 "계약을 끝내겠다" 또는 "전세금을 올려달라/내려달라"는 등의 의사를 표시해야 합니다. 🗓️

만약 양측 모두 이 기간(특히 만기 2개월 전)을 아무 말 없이 지나쳤다면, 2025년 10월 31일 0시가 되는 순간 '묵시적 갱신'이 법적으로 성립됩니다. 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하는 등 특별한 귀책사유가 없는 한, 이 요건은 매우 엄격하게 적용됩니다.

📜 묵시적 갱신 성립 요건 (주임법 제6조)

2. 묵시적 갱신의 효과 (전세금 및 계약 조건) 🔒

묵시적 갱신이 성립되면 어떤 법적 효과가 발생할까요? 이는 임차인에게 매우 유리한 두 가지 핵심 효과를 가집니다. 바로 '동일한 조건'과 '2년의 기간'입니다. 🔑

첫째, 주임법 제6조 제2항은 "묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다"고 명시합니다. 즉, 기존 계약이 1년이었든 2년이었든 상관없이, 묵시적 갱신이 되는 순간 새로운 2년의 임대차 기간이 보장됩니다.

둘째, 주임법 제6조 제1항은 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우 "그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 규정합니다. '동일한 조건'이라는 말이 핵심입니다. 💰 이는 보증금(전세금)과 월세(차임)가 이전 계약과 '완전히 동일하게' 유지된 채로 2년 연장된다는 뜻입니다.

따라서 묵시적 갱신이 성립된 '시점'에 임대인이 전세금 증액을 요구하는 것은 법적으로 효력이 없습니다. 이미 '기존 조건'으로 계약이 성립되었기 때문입니다. 이는 계약갱신요구권(5% 증액 가능)을 사용한 갱신과는 명확히 구별되는 지점입니다.

🔄 묵시적 갱신 vs 계약갱신요구권 비교

3. 묵시적 갱신 후 임대인의 전세금 증액 요구 (가능할까?) ❌

이제 오늘의 핵심 질문입니다. 묵시적 갱신이 이미 성립되었습니다. (예: 만기 1개월 전 또는 만기일이 지난 후). 그런데 임대인이 "아차, 깜빡했다. 주변 시세가 올랐으니 전세금 5천만 원(또는 5%) 올려줘야겠다"고 요구합니다. 이 요구는 타당할까요? 🤷‍♀️

정답은 '타당하지 않다'입니다. 묵시적 갱신은 법률 규정에 의해 '기존과 동일한 조건'으로 이미 성립된 계약입니다. 임대인이 증액을 원했다면, 법에서 정한 통지 기간(만기 6~2개월 전)에 임차인에게 "전세금을 5% 올리지 않으면 갱신을 거절하겠다"는 식으로 조건을 변경하는 통지를 했어야 합니다.

임대인이 이 시기를 놓친 것은 임대인의 사정일 뿐, 이미 성립된 묵시적 갱신 계약의 조건을 일방적으로 변경할 수 없습니다. 🚫 이는 마치 상점에서 물건값을 지불하고 구매를 완료했는데, 가게 주인이 뒤따라 나와 "물건값이 올랐으니 돈을 더 내라"고 하는 것과 마찬가지입니다.

따라서 임차인은 묵시적 갱신이 성립된 '시점'의 증액 요구에 대해 "주택임대차보호법 제6조에 따라 이미 동일한 조건으로 2년간 묵시적 갱신이 성립되었다"고 명확히 고지하고, 증액 요구를 거부할 법적 권리가 있습니다. 🛡️

⏰ 임대인의 증액 요구 시점별 법적 효력

4. 차임증감청구권 (5% 룰)과의 관계 📈

여기서 많은 분들이 헷갈려 하는 '5% 룰'이 등장합니다. 임대인들이 "묵시적 갱신이라도 5%는 올릴 수 있다고 법에 나와있다"고 주장하는 근거가 바로 주임법 제7조 '차임증감청구권'입니다. 📑 이 주장은 절반은 맞고 절반은 틀립니다.

중요한 차이는 '시점'입니다. 묵시적 갱신이 성립되는 '시점'에는 0% (동일 조건)가 맞습니다. 하지만 묵시적 갱신으로 '새로운 2년의 계약 기간이 시작된 후', 그 '기간 중에' 임대인은 제7조에 따른 차임증감청구권을 행사할 수 있습니다.

이 권리를 행사하기 위한 요건은 다음과 같습니다. 1. 계약 체결 또는 '직전 증액' 후 1년이 경과했을 것. 2. 증액 한도는 5% 이내일 것. 3. 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동이 있을 것.

즉, 묵시적 갱신으로 2년이 연장되었다면, 그 갱신된 계약이 시작되고 1년이 지난 시점(예: 2+2 중 3년 차 시작 시)에 임대인은 5% 이내의 증액을 '청구'할 수 있습니다. 📊 이는 갱신 '시점'에 올려받는 것과는 전혀 다른, 별개의 법적 권리입니다. 갱신 시점에 뒤늦게 증액을 요구하는 것은 이 제7조에 해당하지 않습니다.

⚖️ 갱신 시점 증액 vs 기간 중 증액 (5%)

5. 임차인의 대응 방안 (증액 요구를 받았을 때) 🛡️

그렇다면 임대인이 묵시적 갱신이 성립된 이후에 증액을 요구해올 때, 임차인은 구체적으로 어떻게 대응해야 할까요? 감정적으로 맞서기보다는 법적 근거를 바탕으로 차분하게 대응하는 것이 중요합니다. 💬

우선, 계약 만료 2개월 전까지 임대인으로부터 어떠한 조건 변경 통지도 받지 못했다는 사실을 확인합니다. 문자메시지, 카카오톡, 통화 녹음 등 관련 기록을 확인해 둡니다. 증거가 명확하다면 임차인에게 매우 유리합니다.

다음으로, 임대인에게 다음과 같은 취지로 의사를 명확히 전달합니다. "사장님, 저희 계약은 O월 O일부로 주택임대차보호법 제6조에 따라 이전과 동일한 조건으로 2년간 묵시적 갱신이 된 것으로 알고 있습니다. 따라서 현시점에서의 전세금 증액 요구는 어려운 점 양해 부탁드립니다." 🗣️

이때 반드시 문자나 카톡 등 기록이 남는 방식으로 소통하는 것이 좋습니다. 제가 생각했을 때, 대부분의 임대인들은 법적 사실을 고지 받으면 무리한 요구를 철회합니다. 만약 임대인이 제7조(5% 룰)를 언급한다면, "그 부분은 갱신된 계약이 1년 지난 시점에 다시 논의할 수 있는 것으로 알고 있습니다"라고 구분해서 설명해 주면 좋습니다.

🤝 임차인 대응 시나리오

6. 묵시적 갱신 시 임차인의 특별한 권리 (계약 해지권) 🔑

묵시적 갱신이 되면 임대인에게는 불리하고 임차인에게는 유리한 매우 강력한 조항이 하나 더 있습니다. 바로 임차인의 '일방적 계약 해지권'입니다. 🏃‍♂️💨

주임법 제6조의2 제1항에 따르면, 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우, 임대인은 갱신된 2년의 기간을 반드시 준수해야 하며 중간에 임차인을 내보낼 수 없습니다. (임대인은 해지권 없음 ❌)

하지만 '임차인'은 갱신된 2년의 기간 중이라도 '언제든지' 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. (임차인은 해지권 있음 ⭕️) 임차인이 해지를 통지하면, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약은 완전히 종료됩니다.

이 3개월 해지권은 임차인에게 엄청난 유연성을 줍니다. 만약 임대인이 묵시적 갱신 후에도 법에 어긋나는 증액을 요구하며 괴롭히거나, 임차인에게 갑작스러운 이사 사유가 생겼을 때, 2년을 다 채우지 않고도 페널티 없이(중개보수 부담 없이) 계약을 종료하고 이사할 수 있습니다. 이 경우 중개보수는 기간 만료와 동일하게 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.

⚖️ 묵시적 갱신 시 당사자별 권리 비교

7. 묵시적 갱신 및 증액 관련 FAQ 30가지 🙋

Q1. 묵시적 갱신이란 정확히 무엇인가요?

A1. 임대인(만기 6~2개월 전)과 임차인(만기 2개월 전)이 서로 아무런 통지 없이 만기일을 지나쳤을 때, '이전과 동일한 조건'으로 '2년간' 계약이 자동 연장되는 제도입니다.

Q2. 묵시적 갱신이 되었는데, 임대인이 전세금을 올려달라고 합니다. 줘야 하나요?

A2. 아닙니다. 묵시적 갱신은 '동일한 조건'으로 성립된 것이므로, 갱신이 성립된 '시점'의 증액 요구는 법적 효력이 없습니다. 거부하셔도 됩니다.

Q3. 묵시적 갱신은 2년으로 연장되나요? 1년 계약이었어도 2년인가요?

A3. 네, 그렇습니다. 주임법 제6조 제2항에 따라 기존 계약 기간과 상관없이 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다.

Q4. 묵시적 갱신 후 5% 증액은 언제부터 가능한가요?

A4. 갱신 '시점'에는 불가능합니다. 갱신된 계약이 시작되고 '1년이 지난 후'에 주임법 제7조(차임증감청구권)에 따라 5% 이내의 증액을 '청구'할 수 있습니다.

Q5. 임대인이 갱신 기간 중 5% 올려달라고 하는데, 꼭 합의해야 하나요?

A5. '청구권'이므로 임대인이 일방적으로 통보해도 효력이 발생하지만, 구체적인 금액은 '협의'해야 합니다. 만약 협의가 안 되면 임대인은 소송이나 조정을 신청해야 합니다. 임차인이 5%를 무조건 올려줘야 하는 '의무'는 아닙니다.

Q6. 5% 증액을 거부하면 어떻게 되나요?

A6. 임대인이 법원에 차임증감청구 소송을 제기할 수 있습니다. 갱신 시점의 증액 요구는 거부해도 임차인에게 불이익이 없지만, 갱신 1년 후의 제7조 증액 청구를 거부하면 분쟁이 될 수 있습니다.

Q7. 묵시적 갱신 기간 중에 이사 가고 싶으면 어떡하나요?

A7. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

Q8. 3개월 해지 통보는 문자/카톡으로 해도 되나요?

A8. 네, 임대인이 수신(확인)했음을 입증할 수 있다면 문자, 카톡, 통화 녹음 모두 가능합니다. 분쟁을 피하려면 내용증명이 가장 확실합니다.

Q9. 3개월 해지 통보 시 중개보수(복비)는 누가 내나요?

A9. 이는 법적 해지권 행사이므로, 계약 기간 만료와 동일하게 새로운 임차인을 구하는 중개보수는 '임대인'이 부담하는 것이 원칙입니다.

Q10. 3개월 통보 후 3개월간 월세(전세는 해당 없음)는 내야 하나요?

A10. 네, 그렇습니다. 해지 효력이 발생하기 전 3개월간은 계약이 유효하므로 월세 지급 의무가 있습니다.

Q11. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 가장 큰 차이는?

A11. 갱신 '시점'의 임대료입니다. 갱신요구권은 5% 이내 '증액'이 가능하지만, 묵시적 갱신은 '동일 조건' (증액 불가)입니다. 또한 묵시적 갱신은 갱신요구권 1회 사용 횟수를 차감하지 않습니다.

Q12. 묵시적 갱신이 되면 갱신요구권 1회 쓴 건가요?

A12. 아닙니다. 갱신요구권은 임차인이 "갱신요구권 행사합니다"라고 적극적으로 의사 표시를 해야 사용(소진)됩니다. 묵시적 갱신은 횟수 차감이 없습니다.

Q13. 묵시적 갱신은 횟수 제한이 있나요?

A13. 없습니다. 2+2(갱신권 사용) 이후에도, 또는 묵시적 갱신(2년) 이후에도 양 당사자가 아무 말 없으면 계속 묵시적 갱신(2년)으로 연장될 수 있습니다.

Q14. 임대인이 만기 3개월 전에 "5% 올려주지 않으면 갱신 안 한다"고 했습니다. 묵시적 갱신인가요?

A14. 아닙니다. 만기 6~2개월 전 사이에 임대인이 '조건 변경 통지'를 한 것이므로 묵시적 갱신이 아닙니다. 이때 임차인은 갱신요구권을 사용(5% 이내 증액 수용)하거나 이사를 결정해야 합니다.

Q15. 임대인이 만기 1개월 전에 "5% 올려달라"고 했습니다. 묵시적 갱신인가요?

A15. 네, 묵시적 갱신입니다. 임대인이 통지해야 하는 기간(만기 2개월 전까지)을 놓쳤기 때문에, 이 통지는 법적 효력이 없습니다. 이미 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 성립되었습니다.

Q16. 묵시적 갱신 후 계약서를 다시 써야 하나요?

A16. 아닙니다. 계약서를 다시 쓰지 않아도 이전 계약서가 법적으로 동일하게 효력을 가집니다. 확정일자도 그대로 유효합니다.

Q17. 계약서에 "묵시적 갱신을 인정하지 않는다" 또는 "임차인은 3개월 해지권을 포기한다"는 특약이 있습니다. 효력이 있나요?

A17. 아니요, 효력 없습니다. 주임법은 '강행규정'이므로, 법보다 임차인에게 불리한 특약은 무효입니다. 묵시적 갱신과 3개월 해지권은 특약으로 배제할 수 없습니다.

Q18. 2기 차임(월세)을 연체한 적이 있어도 묵시적 갱신이 되나요?

A18. 아닙니다. 임차인이 2기(예: 2달치)에 달하는 금액을 연체했거나, 주택을 심각하게 파손하는 등 중대한 의무 위반이 있었다면 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.

Q19. 주거용 오피스텔도 묵시적 갱신 적용되나요?

A19. 네, 공부상 용도와 상관없이 실제 '주거용'으로 사용하고 전입신고를 했다면 주임법이 적용되어 묵시적 갱신 및 3개월 해지권 모두 동일하게 적용됩니다.

Q20. 임대인이 갱신 시점에 증액을 요구해서 "알겠다"고 돈을 줬습니다. 돌려받을 수 있나요?

A20. 어렵습니다. 임차인이 묵시적 갱신을 주장하지 않고 증액에 '합의'하고 돈을 지급했다면, 이는 '새로운 합의'로 인정될 가능성이 높습니다. 법적 권리를 알고 대응하는 것이 중요합니다.

Q21. 묵시적 갱신 후 임대인이 집을 판다고 합니다. 새 주인이 나가라고 할 수 있나요?

A21. 아니요. 새 주인(매수인)은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 묵시적 갱신으로 2년의 기간이 보장되었다면, 새 주인이 실거주를 이유로 해도 임차인은 갱신된 2년의 기간을 모두 채우고 나갈 수 있습니다.

Q22. 2020년 12월 10일 이전에 체결한 계약은 묵시적 갱신 기간이 다른가요?

A22. 네, 그때는 임대인 통지 기간이 (6~2개월 전이 아닌) 6~1개월 전이었습니다. 하지만 임차인 통지 기간이 없었기에, 현재 시점(2025년)에서 갱신되는 계약은 대부분 개정법(임차인 2개월 전)이 적용됩니다.

Q23. 임대인이 만기 2개월 '딱 맞춰서' (예: 10월 30일) 증액 요구 문자를 보냈습니다. 효력이 있나요?

A23. 네, 효력이 있습니다. 만기 2개월 전 '까지'이므로, 그날(10월 30일) 24시 전까지 도달한 통지는 유효합니다. 이 경우 묵시적 갱신이 아닙니다.

Q24. 임대인이 묵시적 갱신 후 증액을 요구하며 "그럼 5% 올려서 계약서 다시 쓰자"고 합니다.

A24. 묵시적 갱신이므로 계약서를 쓸 필요도, 5%를 올려줄 의무도 없습니다. 만약 5%를 올려주고 '새 계약서'를 쓰면, 이는 '묵시적 갱신'이 아닌 '합의에 의한 재계약'이 되어 임차인의 3개월 해지권이 사라질 수 있습니다. 유의해야 합니다.

Q25. 4년(2+2)을 다 살고 또 묵시적 갱신이 되었습니다. 이때도 3개월 해지 통보가 되나요?

A25. 네, 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없습니다. 갱신요구권을 다 쓴 4년 만료 시점에도 양측이 조용히 지나갔다면 묵시적 갱신(추가 2년)이 되며, 이 기간에도 임차인은 3개월 해지권을 가집니다.

Q26. 묵시적 갱신 후 1년 뒤 임대인이 5% 증액을 청구했습니다. 갱신요구권 쓸 때처럼 5%로 2년이 고정되나요?

A26. 아닙니다. 제7조에 따른 증액은 그 후 1년 뒤에 또 5% 청구가 가능합니다. (이론적으로는 2+1년(증액)+1년(증액) 형태가 가능합니다) 갱신요구권 사용 시 5% 증액 후 2년 고정과는 다릅니다.

Q27. 묵시적 갱신 3개월 해지 통보 후, 마음이 바뀌어 철회(취소)할 수 있나요?

A27. 임대인의 '동의' 없이는 일방적 철회가 어렵습니다. 해지 통보가 도달하면 법적 효력이 발생하므로, 임대인이 3개월 뒤 계약 종료를 원칙대로 주장하면 임차인은 이사를 가야 합니다.

Q28. 묵시적 갱신 후 3개월 해지 통보 시, 임대인이 보증금을 안 줍니다.

A28. 해지 효력 발생일(3개월 경과)에 임대인은 보증금 반환 의무가 있습니다. 이행하지 않을 시, 임차인은 이사 가기 전 '임차권 등기 명령'을 신청하고, 이후 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

Q29. 1년 계약을 했는데, 1년 살고 묵시적 갱신이 되었습니다. 총 3년(1+2)이 보장되나요?

A29. 주임법상 2년 미만 계약은 2년으로 보므로(임차인만 2년 주장 가능), 1년 계약도 사실상 2년입니다. 2년 만료 시점에 묵시적 갱신이 되면 추가 2년이 보장되어 총 4년이 됩니다. (1년 만료 시 묵시적 갱신이 아닌, 2년 만료 시점이 기준)

Q30. 상가 임대차도 묵시적 갱신 시 증액이 안 되나요?

A30. 상가임대차보호법(상임법)은 다릅니다. 상임법의 묵시적 갱신(1년 연장)은 '환산보증금 이내'의 상가에만 적용되며, 갱신 시점에도 5% 이내 증액이 가능하도록 규정되어 있어 주택과 차이가 큽니다.

안녕하세요! giany입니다. 🏠 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 '계약갱신요구권'은 많은 임차인(세입자)분들의 주거 안정을 돕고 있습니다. '2+2년'으로 알려진 이 제도를 통해 기존 계약 종료 후 추가로 2년의 거주 기간을 보장받을 수 있게 되었죠.

그런데 만약 갱신요구권을 사용해 계약을 연장했는데, 중간에 이사나 직장 발령 등 개인적인 사정으로 이사를 가야 할 상황이 생긴다면 어떨까요? 갱신된 2년의 기간을 모두 채워야만 할까요? 🤷‍♀️

결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다. 갱신요구권을 사용해 연장된 계약 기간 중에는 임차인에게 특별한 '계약 해지 권리'가 주어집니다. 오늘은 바로 이 '계약갱신요구권 행사 후 임차인의 계약 해지'에 대해 법적 근거와 절차, 그리고 핵심 유의사항까지 자세히 알아보겠습니다.

1. 계약갱신요구권이란? (주택임대차보호법) 📝

계약갱신요구권은 주택임대차보호법(이하 '주임법') 제6조의3에 명시된 임차인의 강력한 권리입니다. 이 조항은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 제도로, 흔히 '2+2' 제도라고 불립니다. 🔑

임차인은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 즉, 기본 2년 계약 만료 후 갱신요구권을 사용하면 추가로 2년을 더 거주할 수 있어, 총 4년의 거주 기간을 보장받는 효과가 있습니다. 갱신 시 임대료(차임과 보증금)는 직전 임대료의 5% 범위 내에서만 증액이 가능합니다.

물론 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유도 법에 명시되어 있습니다. 대표적인 예로는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우, 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 또는 임대인(직계존속·비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등이 있습니다. 🧐

이 제도는 임차인의 주거권을 강화하는 중요한 법적 장치입니다. 하지만 이 권리를 행사한 '이후'의 상황, 특히 임차인이 중도에 계약을 해지해야 할 때의 법률관계는 일반적인 계약 해지와는 다소 다르게 적용됩니다. 다음 섹션에서 이 부분을 자세히 다루겠습니다.

📜 주임법 상 갱신 거절 주요 사유

2. 갱신요구권 행사 방법 및 시기 🗓️

계약갱신요구권을 올바르게 행사하는 것은 매우 중요합니다. 법에서 정한 기간과 방법을 준수해야 그 효력을 인정받을 수 있기 때문입니다. 가장 중요한 것은 '시기'입니다. 주임법에 따르면 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신요구권을 행사해야 합니다. 📅

예를 들어, 2025년 12월 30일이 계약 만기일이라면, 만기일 6개월 전인 2025년 6월 30일부터 만기일 2개월 전인 2025년 10월 30일 자정(24시) 전까지 임대인에게 갱신 요구 의사가 도달해야 합니다. 만약 2개월이 채 남지 않은 시점(예: 10월 31일)에 요구하면 효력이 없습니다.

행사 '방법'에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 카카오톡, 이메일, 내용증명 우편 등 임대인에게 갱신 요구 의사를 전달했다는 사실을 입증할 수 있는 방법이라면 모두 가능합니다. 하지만 장래의 분쟁을 예방하기 위해서는 명확한 증거가 남는 방식이 좋습니다. 📨

가장 확실한 방법은 '내용증명' 우편을 발송하는 것이지만, 요즘에는 문자메시지나 카카오톡 메시지를 보내고 임대인이 '확인했다', '알겠다' 등 의사를 확인하는 답변을 받아두는 것만으로도 충분한 증거가 될 수 있습니다. 단순히 메시지를 읽었음을 나타내는 '1' 표시만으로는 의사 도달을 입증하기 애매할 수 있으니 답변을 받아두는 것이 좋습니다.

📬 갱신요구권 행사 방법 비교

3. 갱신요구권 행사 후 임차인의 계약 해지 권리 🔑

오늘의 핵심 주제입니다. 만약 임차인이 계약갱신요구권을 사용하여 계약이 2년 연장되었는데, 이 갱신된 2년의 기간 중에 임차인에게 갑작스러운 사정이 생겨 이사를 가야 한다면 어떻게 될까요? 🏃‍♂️ 일반적인 임대차 계약이라면 임차인은 계약 기간(2년)을 준수해야 하며, 만약 중도에 해지하려면 임대인의 '동의'를 얻어야 합니다.

임대인이 동의해주지 않으면 임차인은 남은 기간의 월세를 지불하거나, 새로운 임차인을 구하고 중개보수(복비)까지 부담하는 조건으로 합의 해지를 시도해야 합니다. 하지만 갱신요구권을 사용한 경우는 다릅니다! 😮 주임법 제6조의3 제4항은 이 경우 임차인에게 특별한 해지권을 부여합니다.

해당 조항은 "갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다"고 되어 있습니다. 그리고 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)는 "임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다"고 규정합니다. 즉, 갱신요구권으로 연장된 계약 기간(2년) 중에는 임차인이 '언제든지' 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

이는 임대인의 동의가 필요 없는 임차인의 일방적인 권리입니다. 갱신요구권으로 주거 안정을 보장받되, 동시에 갱신된 기간 중에는 임차인에게 이사의 자유를 부여한 것입니다. 제가 생각했을 때, 이는 임차인의 권익을 상당히 두텁게 보호하는 조항이라고 봅니다. 🛡️

⚖️ 관련 법 조항 (주택임대차보호법)

4. 계약 해지 통보 및 효력 발생 시점 (3개월) ⏳

임차인이 갱신된 계약 기간 중 언제든지 해지를 통보할 수 있다고 해서, "저 내일 이사 갈게요!"라고 통보한 다음 날 바로 계약이 종료되고 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 😅 우리 법은 임대인에게도 새로운 임차인을 구하고 보증금을 마련할 최소한의 시간을 보장해 줍니다.

앞서 언급한 주임법 제6조의2 제2항에 따라, 임차인의 해지 통지는 임대인이 그 통지를 '받은 날'부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생합니다. 이 3개월의 기간은 임대인을 보호하기 위한 최소한의 법적 기간입니다. 이 기간에는 임대인의 동의가 필요 없습니다.

예를 들어, 2025년 10월 31일에 임차인이 임대인에게 "계약을 해지하겠습니다"라는 내용의 문자 메시지를 보냈고 임대인이 이를 확인(수신)했다면, 해지의 효력은 3개월 뒤인 2026년 1월 31일 자정(24시)에 발생합니다. 🗓️ 2026년 1월 31일까지는 임대차 계약이 유효한 상태입니다.

따라서 임차인은 해지 효력이 발생하는 2026년 1월 31일까지의 월세를 정상적으로 납부해야 할 의무가 있으며, 임대인은 2026년 1월 31일에 보증금을 반환할 의무가 생깁니다. (물론 이사 날짜와 보증금 반환 날짜는 서로 협의하여 3개월 이내로 앞당길 수도 있습니다.)

⏳ 해지 효력 발생 예시 (2025년 10월 31일 통보 시)

5. 임대인의 대응 및 보증금 반환 의무 💰

임차인으로부터 갱신 계약 기간 중 해지 통보를 받은 임대인은 어떻게 대응해야 할까요? 임대인은 임차인의 이 해지 통보를 '거절'할 수 없습니다. 이는 임차인의 법적 권리이기 때문입니다. 임대인은 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 계약이 종료된다는 사실을 인지하고 보증금 반환을 준비해야 합니다. 🏦

임대인의 가장 큰 의무는 해지 효력이 발생하는 날(통보 수신 후 3개월 뒤)에 보증금을 반환하는 것입니다. "새로운 임차인이 구해져야 보증금을 빼줄 수 있다"고 주장하는 임대인들이 간혹 있습니다. 하지만 이는 갱신요구권 사용 후 법적 해지(3개월)의 경우에는 통하지 않는 주장입니다.

새로운 임차인이 구해지는지 여부와 관계없이, 임대인은 법적 해지 효력 발생일에 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 이날 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 보증금 반환 청구 소송이나 임차권 등기 명령 등을 신청하여 법적 조치를 취할 수 있습니다. ⚖️

물론 임대인과 임차인이 원만하게 합의하는 것이 가장 좋습니다. 임차인이 3개월보다 일찍 이사 가기를 원하고, 임대인도 그전에 새로운 임차인을 구해 보증금을 마련할 수 있다면, 3개월 이내라도 서로 합의한 날짜에 계약을 종료하고 보증금을 정산할 수 있습니다. 이는 법적 강제 사항이 아닌 '합의'의 영역입니다.

🤝 임대인-임차인 합의 시나리오

6. 주요 분쟁 사례 및 유의사항 (중개보수 등) ⚠️

갱신요구권 사용 후 3개월 해지 통보 시, 가장 빈번하게 발생하는 분쟁이 바로 '중개보수(복비)' 부담 주체입니다. 💸 임대인은 갱신된 계약 기간(2년)을 다 채우지 못하고 임차인이 중간에 나가는 것이므로, 새로운 임차인을 구하는 중개보수는 임차인이 부담해야 한다고 주장하는 경우가 많습니다.

하지만 이는 법리적으로 타당하지 않습니다. 갱신요구권 사용 후 3개월 통보에 의한 해지는 '법적 해지권' 행사이지, 임차인의 귀책 사유로 인한 '계약 위반'이 아닙니다. 판례와 국토교통부 유권해석 등은 이러한 '법적 해지'의 경우, 계약 기간 만료로 인한 종료와 동일하게 보아 새로운 임차인을 구하는 중개보수는 '임대인'이 부담하는 것이 원칙이라고 봅니다.

다만, 이는 3개월의 법정 기간을 모두 준수했을 때의 원칙입니다. 만약 임차인이 3개월을 기다리지 못하고 1~2개월 만에 급하게 이사 가기를 원하고, 임대인이 이에 '합의'해주는 조건으로 '임차인이 중개보수를 부담'하는 것을 상호 협의했다면, 이는 '합의 해지'로 보아 유효할 수 있습니다. 🤝

또 다른 유의사항은 '묵시적 갱신'과의 차이입니다. 계약갱신요구권을 '사용'한 경우가 아닌, 만기 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사 표시 없이 지나가 '묵시적 갱신'이 된 경우에도 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고 3개월 후 효력이 발생합니다. 이 두 가지(갱신요구권 사용, 묵시적 갱신) 모두 3개월 해지권이 적용됩니다.

🤔 중개보수 부담 주체 (원칙)

7. 자주 묻는 질문 (FAQ) 30가지 🙋

Q1. 계약갱신요구권을 사용한 갱신 계약서, 꼭 다시 써야 하나요?

A1. 아닙니다. 갱신요구권을 사용하면 이전 계약과 동일한 조건(단, 임대료 5% 이내 증감 가능)으로 2년 연장된 것으로 봅니다. 계약서를 다시 쓰지 않아도 법적 효력은 동일합니다. 다만, 임대료 증액 등 변경 사항이 있다면 분쟁 방지를 위해 합의서나 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

Q2. 갱신요구권 사용 후 3개월 해지 통보는 꼭 갱신 시작일(예: 2년 지난 시점)부터 가능한가요?

A2. 아닙니다. 갱신된 임대차 기간 '중'이라면 언제든지 가능합니다. 갱신요구권 의사를 표시하여 갱신이 확정된 시점(예: 기존 만기 2~6개월 전) 이후라면 갱신 기간이 시작되기 전이라도 미리 통보할 수 있다는 해석도 있으나, 명확한 효력을 위해서는 갱신 기간 시작(기존 계약 만료) 이후에 통보하는 것이 가장 안전합니다.

Q3. '묵시적 갱신'과 '갱신요구권 사용' 후 해지 통보의 차이는 무엇인가요?

A3. 임차인의 '3개월 해지 통보권'은 동일하게 적용됩니다. 둘 다 임대인 통보 수신 후 3개월 뒤 해지 효력이 발생합니다. 가장 큰 차이는 갱신요구권을 '1회 사용'했는지 여부입니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 횟수를 차감하지 않습니다.

Q4. 갱신요구권으로 2년 연장 후, 그 갱신된 2년이 만료될 때 또 갱신요구권을 쓸 수 있나요?

A4. 아닙니다. 갱신요구권은 법적으로 '1회'에 한하여 행사할 수 있습니다. 2+2년을 보장받은 후에는 상호 합의 하에 재계약하거나 묵시적 갱신이 되어야 합니다.

Q5. 해지 통보 후 3개월이 되기 전에 새 임차인이 구해졌습니다. 언제 보증금을 받나요?

A5. 원칙은 3개월 뒤이지만, 새 임차인의 입주일(잔금일)에 기존 임차인이 이사하면서 보증금을 받는 것으로 임대인과 '합의'하는 것이 일반적입니다. 이 경우 3개월보다 빨리 보증금을 받을 수 있습니다.

Q6. 3개월 해지 통보 시 중개보수(복비)는 정말 임대인이 내는 것이 맞나요?

A6. 네, 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 이는 법적 해지권 행사로, 계약 기간 만료와 동일하게 취급되기 때문입니다. (국토부 유권해석 등 참고)

Q7. 임대인이 '3개월 못 기다린다, 복비 내고 당장 나가라'고 합니다.

A7. 임차인은 3개월간 거주할 권리와 월세를 낼 의무가 있습니다. 임대인이 3개월을 못 기다린다면, 그것은 임대인의 사정입니다. 임차인이 3개월 전(예: 1개월 만)에 '합의' 하에 나가는 조건으로 복비를 부담할 수는 있지만, 임대인이 이를 강요할 수는 없습니다.

Q8. 갱신요구권 사용 시 임대료를 5% 올렸습니다. 3개월 해지 통보에 영향이 있나요?

A8. 전혀 영향이 없습니다. 5% 이내에서 임대료를 증액하고 갱신했더라도, 갱신된 기간 중 임차인의 3개월 해지 통보권은 동일하게 보장됩니다.

Q9. '합의 갱신' (예: 2년 재계약서 작성)의 경우에도 3개월 해지 통보가 가능한가요?

A9. 아닙니다. 이 권리는 '갱신요구권 사용' 또는 '묵시적 갱신'의 경우에만 적용됩니다. 만약 임차인이 갱신요구권을 사용하지 않고, 임대인과 '합의'하여 2년 재계약서(예: 5% 초과 증액 등)를 새로 썼다면, 이는 새로운 계약으로 보아 임차인은 2년의 계약 기간을 준수해야 합니다. (중도 해지 시 임대인 동의 필요)

Q10. 해지 통보는 꼭 내용증명으로 해야 하나요?

A10. 필수는 아닙니다. 임대인이 '수신'했음을 증명할 수 있다면 문자나 카톡도 충분합니다. 하지만 임대인이 답변을 회피하거나 분쟁이 예상된다면, '수신일(도달일)'을 명확히 하기 위해 내용증명을 보내는 것이 가장 확실합니다.

Q11. 3개월 기간 동안 월세는 계속 내야 하나요?

A11. 네, 그렇습니다. 해지 효력이 발생하기 전까지 3개월간은 계약이 유효하므로 월세(차임) 지급 의무는 지속됩니다.

Q12. 임대인이 3개월이 지났는데도 보증금을 주지 않습니다.

A12. 해지 효력 발생일(3개월 경과) 다음날부터 임대인은 지연 이자를 부담해야 합니다. 이사를 가야 한다면 반드시 '임차권 등기 명령'을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사해야 하며, 이후 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

Q13. 갱신요구권을 사용하고 1년만 살고 해지 통보했습니다. 가능한가요?

A13. 네, 가능합니다. 갱신된 2년의 기간 중 '언제든지' 가능하므로, 갱신 시작 후 1개월만 살았든, 1년 11개월을 살았든 상관없이 해지 통보가 가능하며 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생합니다.

Q14. 갱신요구권 행사 기간(만기 6~2개월 전)을 놓쳤습니다. 어떻게 되나요?

A14. 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 이 경우 만기 2개월 전까지 임대인도 아무 말이 없었다면 '묵시적 갱신'이 되며, 묵시적 갱신도 3개월 해지 통보권이 있습니다. 만약 임대인이 2개월 전에 갱신 거절 통지(예: 실거주)를 했다면 계약은 만료일에 종료됩니다.

Q15. 임대인이 실거주한다고 해서 갱신을 못하고 이사했습니다. 나중에 보니 새 임차인을 들였습니다.

A15. 이는 갱신요구권 행사 후 '해지'와는 다른 문제입니다. 이 경우 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 것이므로, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다 (주임법 제6조의3 제5항).

Q16. 갱신요구권으로 연장된 기간 중에 다시 갱신요구권을 행사할 수 있나요?

A16. 아닙니다. 갱신요구권은 총 임대차 기간 중 1회만 사용할 수 있습니다.

Q17. 해지 통보 후 3개월이 지났지만, 제가 이사를 못 가고 있습니다. 어떻게 되나요?

A17. 계약은 3개월 후 종료되었으므로, 임차인은 보증금을 반환받음과 동시에 주택을 인도(퇴거)해야 합니다. 만약 보증금을 돌려받았음에도 퇴거하지 않으면 불법 점유가 될 수 있으며, 보증금을 돌려받지 못했다면 동시이행 관계이므로 점유를 유지할 수 있습니다.

Q18. 3개월 해지 통보는 임차인만 할 수 있나요? 임대인은 못하나요?

A18. 네, 갱신요구권 사용 또는 묵시적 갱신 시 '임차인'만 이 3개월 해지 통보권을 가집니다. 임대인은 갱신된 2년의 기간 동안 임차인을 내보낼 수 없습니다.

Q19. 오피스텔(주거용)도 갱신요구권 및 3개월 해지 통보가 적용되나요?

A19. 네, 오피스텔이라도 실제 '주거용'으로 사용하고 전입신고(또는 확정일자)를 했다면 주택임대차보호법의 적용을 받으므로, 동일하게 적용됩니다.

Q20. 해지 통보 후 3개월간 집을 안 보여줘도 되나요?

A20. 법적으로 명시된 의무는 아니나, 임대인이 새 임차인을 구하기 위해 집을 보여달라고 요청할 때 협조하는 것이 좋습니다. 상호 원만한 계약 마무리를 위해 통상적인 수준(시간 약속 등)에서 협조하는 것이 관례입니다.

Q21. 갱신요구권을 사용하겠다고 통보했다가, 마음이 바뀌어 취소할 수 있나요?

A21. 갱신요구권은 형성권으로, 임차인의 의사표시가 임대인에게 도달하면 즉시 효력이 발생합니다. 따라서 임대인의 '동의' 없이는 임차인이 일방적으로 철회(취소)할 수 없습니다. 다만, 갱신된 이후 3개월 해지 통보는 가능합니다.

Q22. 법인(회사) 명의로 계약한 숙소도 갱신요구권 사용이 가능한가요?

A22. 원칙적으로 주임법은 자연인(개인)을 보호 대상으로 합니다. 다만, 예외적으로 중소기업기본법상 중소기업인 법인이 직원의 주거용으로 임차한 후 직원이 전입신고를 마친 경우 등에는 대항력이 인정되며, 이 경우 갱신요구권 행사도 가능합니다.

Q23. 3개월 기간 계산은 '일' 단위인가요, '월' 단위인가요?

A23. 민법상 기간 계산은 통상 초일(통보받은 날)을 불산입하고, 3개월 뒤 해당일에 만료됩니다. (예: 10월 31일 통보 수신 시 -> 1월 31일 24시 효력 발생)

Q24. 임대인이 3개월 해지 통보를 '못 받았다'고 주장합니다.

A24. 이래서 증거(문자/카톡 수신 확인, 내용증명 도달)가 중요합니다. 임차인이 '도달' 사실을 입증해야 3개월 기간이 기산됩니다. 입증이 불가능하면 해지 효력을 주장하기 어렵습니다.

Q25. 4년(2+2)을 다 살고 또 묵시적 갱신이 되었습니다. 이때도 3개월 해지 통보가 되나요?

A25. 네, 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없습니다. 4년을 채운 뒤에도 묵시적 갱신이 되었다면, 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고 3개월 뒤 효력이 발생합니다.

Q26. 임대인이 '3개월 해지 특약' (예: 중개보수 임차인 부담)을 계약서에 넣자고 합니다.

A26. 주임법은 강행규정입니다. 임차인에게 불리한 특약(예: 3개월 해지권 배제, 중개보수 무조건 임차인 부담)은 법적 효력이 없습니다. 임차인은 법대로 3개월 해지권을 행사하고 중개보수 부담 원칙(임대인)을 주장할 수 있습니다.

Q27. 갱신요구권으로 연장된 계약서에 확정일자를 다시 받아야 하나요?

A27. 기존 계약서의 확정일자 효력이 유지됩니다. 만약 임대료가 '증액'되어 재작성했다면, 그 증액분에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 증액된 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

Q28. 3개월 해지 통보를 했는데, 임대인이 연락 두절입니다.

A28. 내용증명을 발송하고, 반송 시 공시송달 등의 절차를 밟아야 할 수 있습니다. 계약 만료 시점에는 임차권 등기 명령을 신청하고 보증금 반환 소송을 준비해야 합니다.

Q29. 갱신요구권 사용 후 3개월 해지 시, 장기수선충당금은 어떻게 되나요?

A29. 장기수선충당금은 원래 소유자(임대인)가 납부해야 할 금액을 임차인이 관리비에 포함해 대납한 것입니다. 계약 종료 시(3개월 해지 포함) 임차인은 그동안 납부한 장기수선충당금 총액을 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

Q30. 갱신요구권 3개월 해지 통보 후, 마음이 바뀌어 철회(취소)할 수 있나요?

A30. 해지 통보 역시 임대인에게 도달하면 효력이 발생하므로, 임차인이 일방적으로 철회할 수 없습니다. 임대인이 '동의'해주는 경우에만 철회가 가능합니다. 임대인이 3개월 뒤 계약 종료를 원칙대로 주장하면 임차인은 이사를 가야 합니다.