작성자 giany ｜ 정보전달 블로거
검증 절차 법무부, 대법원 전자소송, 주택도시보증공사(HUG) 공식 자료 및 법률 전문가 자문 내용(2025년 기준)
광고·협찬 없음 (법률 자문료 없음) 오류 신고 hunt1222@naver.com
📋 목차
전세 계약 만료일이 다가오는데 집주인에게서 아무런 연락이 없다면, 세입자 입장에서는 정말 피가 마르는 심정입니다. 😥 전세금은 한 가정의 전 재산이나 다름없는 큰돈인데, '설마 안 주겠어?' 하는 마음과 '만약 못 받으면 어떡하지?' 하는 불안감이 교차합니다. 새로운 이사 날짜는 다가오는데 기존 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황은, 2025년 현재에도 여전히 빈번하게 발생하는 심각한 문제입니다.
대부분의 세입자는 이런 상황에 처하면 당황해서 발만 동동 구르거나, "새로운 세입자가 구해져야 줄 수 있다"는 집주인의 말만 믿고 무작정 기다리곤 합니다. 😟 하지만 내 소중한 보증금을 지키기 위해서는 감정적인 호소 대신, 명확하고 합법적인 절차를 밟아나가야 합니다. 이 글에서는 계약 만료 전 준비 사항부터 내용증명 발송, 그리고 최악의 경우인 법적 소송과 강제집행까지, 집주인이 전세금을 안 줄 때 우리가 취할 수 있는 모든 대처 방법을 단계별로 총정리했습니다.
1. 전세금 반환, 첫 번째 단계: 내용증명 발송 📮
집주인이 계약 만료일에 보증금을 돌려줄 의사가 없어 보인다면, 가장 먼저 해야 할 일은 '내용증명'을 발송하는 것입니다. ✉️ 내용증명은 그 자체로 법적인 강제력(돈을 뺏어올 힘)을 가지지는 않습니다. 하지만 "내가 언제, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 보냈다"는 사실을 우체국이 공적으로 증명해 주는 제도입니다.
이것이 왜 중요할까요? 첫째, 집주인에게 심리적인 압박을 줍니다. 😰 말로만 "돈 주세요" 하던 세입자가 공식적인 서류를 보내오면, 집주인은 '이 세입자가 법적 절차를 시작했구나'라고 인지하고 태도를 바꿀 수 있습니다. 둘째, 향후 법적 분쟁 시 가장 강력한 '증거 자료'가 됩니다. 내가 계약 갱신 거절 의사를 '확실하게' 통보했다는 증거가 되기 때문입니다.
내용증명은 특별한 양식 없이 A4용지에 작성하면 됩니다. 📄 발신인(세입자)과 수신인(집주인)의 성명 및 주소, 임대차 계약의 내용(계약 기간, 보증금액), 계약 만료일에 보증금을 반환해 달라는 요구 사항, 그리고 "만약 기한 내에 반환하지 않을 시 임차권등기명령, 지급명령, 전세금 반환 소송 등 법적 조치를 취할 것이며, 이에 따르는 모든 비용(지연이자 포함)도 청구할 것이다"라는 강력한 경고 문구를 포함해야 합니다.
작성한 문서는 총 3부를 준비(집주인용, 본인 보관용, 우체국 보관용)하여 우체국 창구에 가서 '내용증명 우편(배달증명 추가)'으로 발송하면 됩니다. 📬 계약 갱신을 원치 않는다는 의사 표시는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 효력이 있습니다. 만약 이 시기를 놓쳐 묵시적 갱신이 되었다면, 세입자는 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고 그 효력은 집주인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다. 이 '통보'의 증거로 내용증명이 활용되는 것입니다.
집주인이 고의로 내용증명을 받지 않더라도 걱정할 필요는 없습니다. 🙅♂️ 우리 법은 '도달주의'를 원칙으로 하지만, 정당한 사유 없이 수취를 거부하는 경우 그 내용을 알 수 있었던 때에 도달한 것으로 봅니다. 발송 시도 자체만으로도 추후 소송에서 '나는 반환을 적극적으로 요구했다'는 강력한 증거가 됩니다. 비용도 몇천 원 수준으로 저렴하니, 분쟁의 첫 단추는 반드시 내용증명으로 시작하는 것이 좋습니다.
📮 내용증명 작성 핵심 5요소
| 항목 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 발신인/수신인 | 계약서상의 정확한 성명 및 주소 기재 |
| 계약 사실 | 임대차 계약일, 계약 기간, 보증금액 명시 |
| 요구 사항 | 계약 만료일(혹은 해지 효력 발생일)에 보증금 반환 요청 |
| 기한 | (예) 2025년 O월 O일까지 반환할 것을 촉구 |
| 불이행 시 조치 | 임차권등기명령, 소송, 강제집행 및 지연이자 청구 예고 |
2. 이사 가야 하는데 어떡하죠? 임차권등기명령 🏠
세입자가 겪는 가장 큰 딜레마는 '이사를 가야 하는 상황'입니다. 😥 새로운 직장 발령, 자녀 학군 문제, 혹은 새로 계약한 집의 입주 날짜 때문에 지금 집에서 이사를 나가야만 합니다. 하지만 보증금을 받지 못한 상태에서 주소 이전을 하거나(전출) 짐을 빼면(점유 상실), 기존에 가지고 있던 '대항력'과 '우선변제권'이 사라져 버립니다.
대항력이란 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 먼저 내 돈을 받을 수 있는 권리입니다. 🔑 이 두 가지 핵심 권리는 '점유 + 전입신고'를 유지해야만 지속됩니다. 돈도 못 받았는데 이사도 못 가는 최악의 상황이 발생하는 것입니다.
이 문제를 해결하기 위해 존재하는 법적 장치가 바로 '주택임차권등기명령'입니다. 📝 이는 세입자가 이사를 가더라도, 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 그대로 '박제'시켜 유지해 주는 강력한 제도입니다. 법원의 결정을 받아 해당 주택의 등기부등본에 "이 세입자는 보증금을 돌려받지 못했음"이라고 공식적으로 기재하는 것입니다.
임차권등기명령은 '임대차 계약이 종료된 후'에 보증금을 반환받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. ☝️ 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다. 임대차 종료 사실(내용증명 등)을 증명하는 서류, 계약서, 주민등록등본 등을 첨부하여 주택 소재지 관할 지방법원에 신청하면 됩니다. 대법원 전자소송 사이트를 이용하면 법원에 방문하지 않고도 온라인으로 간편하게 신청할 수 있습니다.
법원의 결정으로 임차권등기가 완료되면(등기부등본에 기재된 것을 확인), 그때부터는 자유롭게 이사를 가셔도 됩니다. 🚚 이 등기는 집주인에게도 상당한 불이익을 줍니다. 등기부에 '빚을 갚지 않은 집'이라는 꼬리표가 붙기 때문에, 새로운 세입자를 구하기가 하늘의 별 따기가 됩니다. 설령 구하더라도 새로운 세입자는 소액임차인 최우선변제권을 보장받지 못하게 됩니다. 임차권등기명령에 소요된 비용(인지대, 송달료, 등록면허세 등) 역시 집주인에게 청구할 수 있습니다.
🏠 임차권등기명령의 강력한 효과
| 효과 | 세입자 (임차인) | 집주인 (임대인) |
|---|---|---|
| 권리 유지 | 전출/이사 후에도 대항력, 우선변제권 유지 | - |
| 신규 세입자 | 자유롭게 이사 가능 | 신규 세입자 모집이 극도로 어려워짐 |
| 등기부 기재 | 내 권리를 공시(公示)함 | 등기부에 '주홍글씨'가 새겨짐 (대출/매매 불이익) |
| 비용 청구 | 신청 비용 전액을 집주인에게 청구 가능 | 신청 비용을 세입자에게 지불해야 함 |
3. 본격적인 법적 절차: 지급명령 신청 ⚖️
내용증명을 보냈고, 임차권등기명령까지 마쳤는데도 집주인이 묵묵부답이라면, 이제는 '판결문'을 받을 차례입니다. 🧑⚖️ 집주인의 재산(집)을 경매에 넘기려면 "이 세입자는 집주인에게 OOO원을 받을 권리가 있다"는 법원의 공식적인 확인 도장(이를 '집행권원'이라 합니다)이 필요하기 때문입니다. 이 집행권원을 받는 방법은 크게 두 가지, '지급명령'과 '전세금 반환 소송'이 있습니다.
'지급명령(독촉절차)'은 정식 소송보다 훨씬 빠르고 간편하게 집행권원을 얻을 수 있는 제도입니다. 🚀 세입자(채권자)가 제출한 서류(계약서, 내용증명 등)만 보고 법원이 "집주인(채무자)은 세입자에게 돈을 지급하라"고 명령을 내리는 방식입니다. 별도의 재판이나 변론기일 없이 서류 심리만으로 진행되어, 통상 1~2개월이면 결정문을 받을 수 있습니다. 비용도 정식 소송의 약 1/10 수준으로 매우 저렴합니다.
지급명령이 확정되면 정식 재판의 '확정 판결'과 동일한 효력을 갖습니다. ⚡️ 즉, 이 결정문을 가지고 바로 집주인의 집에 대한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 집주인이 국내에 거주하고 주소가 명확하며, 보증금 반환 자체에 대해 다툴 여지가 없어 보이는 경우(예: "돈이 없다"고만 하는 경우)에 가장 효과적입니다.
하지만 지급명령에는 치명적인 단점이 있습니다. 😥 바로 집주인이 법원으로부터 '지급명령 정본'을 반드시 송달받아야 하고, 송달받은 날로부터 2주일 이내에 '이의신청'을 하지 않아야만 확정된다는 것입니다. 만약 집주인이 고의로 우편물을 받지 않거나, 주소 불명으로 송달 자체가 안 되면 지급명령 절차는 실패로 돌아갑니다.
또한, 집주인이 "나는 못 준다. 수리비 빼야 한다" 또는 "계약이 갱신됐다" 등 어떤 이유로든 '이의신청'을 하면, 지급명령은 그 즉시 효력을 잃고 자동으로 '전세금 반환 소송'이라는 정식 재판으로 넘어가게 됩니다. 😵💫 따라서 집주인이 악의적이거나 다툼의 소지가 예상된다면, 지급명령을 거치지 않고 바로 소송으로 가는 것이 시간을 아끼는 방법일 수 있습니다.
⚖️ 지급명령 vs. 전세금 반환 소송 (간이 비교)
| 구분 | 지급명령 (독촉절차) | 전세금 반환 소송 (정식재판) |
|---|---|---|
| 소요 기간 | 약 1~2개월 (이의신청 없을 시) | 최소 6개월 ~ 1년 이상 |
| 비용 | 소송의 약 1/10 (저렴) | 상대적 고비용 (인지대, 송달료) |
| 절차 | 서류 심리 (재판 불필요) | 변론 기일 (법원 출석 필요) |
| 핵심 조건 | 집주인에게 '송달' + 2주 내 '이의신청' 부재 | 송달 안 돼도 '공시송달'로 진행 가능 |
4. 최후의 수단: 전세금 반환 소송 🏛️
지급명령이 실패했거나, 집주인이 처음부터 "배 째라" 식으로 나오며 다툼이 예상되는 경우, 우리는 '전세보증금 반환 청구 소송'이라는 정식 재판을 진행해야 합니다. 이것이 내 돈을 돌려받기 위한 가장 확실하고 강력한, 그리고 사실상의 마지막 수단입니다. 😥
제가 생각했을 때, 많은 분이 '소송'이라는 단어 자체에 엄청난 두려움과 거부감을 느낍니다. 😟 시간도 오래 걸리고(기본 6개월), 변호사 비용도 많이 들 것 같고, 절차도 복잡할 것이라 지레 포기하고 싶어집니다. 하지만 전세금 반환 소송은 사실 '가장 이기기 쉬운' 민사 소송 중 하나입니다.
왜냐하면 증거가 너무나 명확하기 때문입니다. 📑 세입자 측은 '①임대차 계약서(계약 체결 사실)', '②보증금 이체 내역(돈 보낸 사실)', '③내용증명 또는 문자메시지(계약 해지 통보 사실)', '④임차권등기명령 결정문(대항력 유지 사실)'만 증거로 제출하면 사실상 할 일이 끝납니다. 집주인이 보증금을 돌려줬다는 사실을 입증하지 못하는 한, 세입자가 패소할 가능성은 거의 없습니다.
소송은 대법원 전자소송 사이트를 통해 변호사 없이 '나 홀로 소송'으로도 충분히 진행할 수 있습니다. 💻 물론 법무사의 도움을 받아 소장 작성을 맡기거나, 변호사를 선임하여 모든 절차를 위임할 수도 있습니다. 소송에서 승소하면, 우리는 보증금 원금은 물론, 그동안 받지 못한 것에 대한 '지연 이자'(소송촉진법에 따라 연 12%)까지 청구할 수 있습니다.
더 중요한 것은, 우리가 소송을 위해 지불했던 '소송 비용'(인지대, 송달료, 변호사 보수 등) 역시 판결을 통해 집주인에게 받아낼 수 있다는 점입니다. ⚖️ 즉, 시간은 걸리지만 금전적인 손해(원금+이자+소송비용)까지 모두 회수할 수 있는 가장 확실한 방법입니다. 집주인의 주소가 불명확해도 '공시송달' 제도를 통해 재판을 진행할 수 있으므로, 집주인이 잠적해도 소송은 가능합니다.
🏛️ 전세금 반환 소송 승소 전략 4가지
| 전략 | 핵심 증거 자료 | 의미 |
|---|---|---|
| 1. 계약 성립 증명 | 임대차 계약서 (확정일자 必) | 우리가 이런 계약을 맺었다. |
| 2. 보증금 지급 증명 | 은행 이체 내역서, 영수증 | 나는 의무를 다해 돈을 보냈다. |
| 3. 계약 종료 증명 | 내용증명, 문자/카톡 대화, 통화 녹취 | 계약이 적법하게 끝났다. |
| 4. 대항력 유지 증명 | 임차권등기명령 결정문 (이사 시) | 나는 돈 받을 권리를 유지했다. |
5. 승소 그 이후: 강제집행 및 경매 절차 💰
길고 힘든 소송 끝에 드디어 '승소 판결문'을 받았습니다. 📜 하지만 이게 끝이 아닙니다. 법원이 "집주인은 세입자에게 돈을 주라"고 판결했을 뿐, 돈을 직접 받아다 주지는 않습니다. 판결문을 받고도 집주인이 돈을 주지 않는다면, 세입자는 이 '집행권원'(승소 판결문, 확정된 지급명령 등)을 가지고 '강제집행'을 신청해야 합니다.
강제집행에는 여러 종류가 있습니다. 집주인의 다른 예금을 압류(채권압류)하거나, 유체동산을 압류(빨간 딱지)할 수도 있습니다. 🛑 하지만 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법은 우리가 살았던(혹은 임차권등기를 한) 바로 그 집, 즉 '부동산을 강제경매'시키는 것입니다.
세입자는 승소 판결문을 가지고 법원에 '강제경매 신청서'를 제출합니다. 🏦 법원이 이를 받아들이면 경매 개시 결정이 내려지고, 해당 주택은 감정평가를 거쳐 경매 시장에 나오게 됩니다. 여러 차례의 입찰 기일을 거쳐 최고가에 낙찰이 되면, 법원은 그 매각 대금으로 채권자들에게 '배당'을 실시합니다. 즉, 돈 잔치를 여는 것입니다.
이 배당 절차에서 우리가 계약 초기에 '전입신고'와 '확정일자'를 받고, 이사 갈 때 '임차권등기명령'을 해둔 것이 빛을 발합니다. 🌟 이 요건을 갖춘 세입자는 '우선변제권'을 가지므로, 나보다 늦게 설정된 은행의 근저당권이나 다른 일반 채권자들보다 먼저 내 보증금을 배당받을 수 있습니다.
물론, 나보다 먼저 설정된 근저당권(선순위 근저당)이 있다면 은행이 먼저 돈을 받아 가고 남은 금액에서 내 보증금을 받게 됩니다. 🏦 이 때문에 계약 당시 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 경매 절차는 최소 6개월 이상 걸리는 또 하나의 긴 과정이지만, 내 돈을 회수할 수 있는 사실상 마지막 종착역이라고 할 수 있습니다.
💰 강제경매 절차 5단계 요약
| 단계 | 내용 | 세입자 역할 |
|---|---|---|
| 1. 집행권원 확보 | 승소 판결문 또는 확정된 지급명령 | 소송 또는 지급명령 진행 |
| 2. 경매 신청 | 관할 법원에 강제경매 신청 (비용 예납) | 신청서 및 집행권원 제출 |
| 3. 경매 개시/매각 | 법원의 감정평가, 입찰 기일 지정, 매각 | 법원 절차 확인 (경매 비용도 배당받음) |
| 4. 배당 요구 | 법원이 정한 배당요구 종기일까지 권리 신고 | (임차권등기 시 자동 배당되기도 함) |
| 5. 배당 실시 | 매각 대금으로 순위에 따라 채권 변제 | 내 순위에 맞춰 보증금 회수 |
6. 전세 사기 및 깡통전세 특별 케이스 🚨
지금까지의 절차는 집주인에게 최소한의 변제 능력이 있거나, 집의 가치가 보증금보다 높다는 전제하에 진행됩니다. 🏠 하지만 만약 집주인이 처음부터 사기를 칠 목적이었거나, 집값이 폭락해 보증금보다 낮아진 '깡통전세'라면 이야기가 달라집니다.
이런 절망적인 상황을 대비하는 '최고의 방패'는 바로 '전세보증금 반환보증보험'(HUG, SGI 등)입니다. 🛡️ 이 보험에 가입되어 있다면, 앞서 설명한 복잡한 소송 절차가 대부분 필요 없습니다. 계약 만료 후 1개월(또는 약관에 정한 기일) 내에 집주인이 보증금을 반환하지 않으면, 세입자는 보증기관(HUG 등)에 '보증 이행 청구'를 하면 됩니다.
물론 이행 청구를 위해서도 '임차권등기명령'은 필수로 해두어야 합니다. ☝️ 보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 내어주고(대위변제), 이후 모든 법적 절차(소송, 경매 등)는 보증기관이 집주인을 상대로 직접 진행합니다. 세입자 입장에서는 가장 빠르고 안전하게 보증금을 회수하는 방법입니다. 계약 시점에 가입할 수 있다면 무조건 가입하는 것이 좋습니다.
만약 보증보험도 없고, 집주인이 수백 채의 집을 터뜨린 '전세 사기'의 피해자라면 어떻게 해야 할까요? 😭 2025년 현재 시행 중인 '전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'(전세사기 특별법)의 도움을 받아야 합니다. 이 법은 대항력을 갖춘 임차인이, 집주인의 사기 의도(기망), 다수의 피해 발생 등의 요건을 충족할 때 '전세사기 피해자'로 인정해 줍니다.
피해자로 결정되면, 경매가 진행 중인 주택에 대해 '우선매수권'을 부여받거나, 해당 주택을 낙찰받을 시 저금리 대출 및 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 🏦 또한 법률 구조 공단을 통한 무료 법률 자문 및 소송 지원, 긴급 주거 지원 등도 받을 수 있습니다. 내가 만약 전세 사기(연락 두절, 이중계약 등)의 정황을 발견했다면, 즉시 관할 시·도청의 '전세사기 피해자 지원 센터'에 방문하여 상담 및 피해자 신청을 해야 합니다.
🚨 깡통전세 vs. 전세 사기 대처법
| 구분 | 깡통전세 (Kkangtong) | 전세 사기 (Fraud) |
|---|---|---|
| 정의 | (선순위 대출 + 내 보증금) > 주택 시세 | 집주인의 기망행위 (이중계약, 신탁사기 등) |
| 집주인 상태 | 갭투자 실패, 무자력 (돈이 없음) | 연락 두절, 고의적 파산, 잠적 |
| 최고의 대처 | 전세보증보험 이행 청구 (HUG 등) | 전세보증보험 이행 청구 (HUG 등) |
| 차선책 | 소송 및 경매 (손해 감수 가능성) | 전세사기 특별법 피해자 신청 |
7. 전세금 미반환 관련 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q1. 묵시적 갱신이 되었는데, 언제 보증금을 받을 수 있나요?
A1. 묵시적 갱신(자동 연장)이 된 경우, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그 효력은 집주인이 통보를 받은 날(내용증명 도달일 등)로부터 3개월 후에 발생합니다. 즉, 3개월 뒤가 보증금 반환 만기일이 됩니다.
Q2. 집주인이 "새로운 세입자를 구하면 주겠다"고 버팁니다.
A2. 법적으로 아무런 효력이 없는 주장입니다. 새로운 세입자를 구하는 것은 집주인의 사정일 뿐, 계약 만료일에 보증금을 반환해야 하는 집주인의 '의무'와는 아무런 관계가 없습니다. 법적 절차를 진행하겠다고 단호하게 통보해야 합니다.
Q3. 내용증명은 꼭 변호사나 법무사를 통해 보내야 하나요?
A3. 아닙니다. 본인이 직접 작성해도 법적 효력은 동일합니다. 인터넷에서 '전세금 반환 내용증명' 양식을 찾아 본인의 상황에 맞게 수정하여 3부를 출력한 뒤 우체국에서 발송하면 됩니다.
Q4. 임차권등기명령 신청 비용은 얼마나 들고, 누가 부담하나요?
A4. 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기신청수수료 등을 합쳐 몇만 원 수준입니다. 이 비용은 '보증금을 제때 돌려주지 않은' 집주인의 귀책사유로 발생했으므로, 세입자가 먼저 납부한 뒤 추후 집주인에게 모두 청구할 수 있습니다.
Q5. 임차권등기명령을 하면 집주인이 바로 돈을 주나요?
A5. 그렇지 않습니다. 임차권등기는 '내 권리를 지키는 방어 수단'이자 '집주인을 압박하는 수단'이지, 돈을 직접 받아내는 절차는 아닙니다. 등기 후에도 돈을 주지 않으면 지급명령이나 소송을 진행해야 합니다.
Q6. 전세금 반환 소송은 무조건 이길 수 있나요?
A6. 계약서, 보증금 이체 내역, 계약 종료 통보(내용증명 등) 3가지 증거만 확실하다면 세입자가 패소할 가능성은 거의 0%에 가깝습니다. 집주인이 보증금을 반환했다는 사실을 입증하지 못하는 한 무조건 승소합니다.
Q7. 집주인이 외국에 있거나 잠적해서 연락이 안 됩니다.
A7. 지급명령은 송달이 안 되면 실패합니다. 하지만 정식 '소송'은 '공시송달' 제도를 통해 집주인에게 서류가 전달되지 않아도 재판을 진행하고 승소 판결을 받을 수 있습니다. 즉시 소송을 준비해야 합니다.
Q8. HUG 같은 전세보증보험에 가입했습니다. 뭐부터 해야 하나요?
A8. 소송할 필요 없습니다. 계약 만료 1개월 후 보증기관(HUG 등)에 '보증 이행 청구'를 신청하세요. 단, 이행 청구의 필수 서류가 '임차권등기명령 결정문'이므로, 계약 종료 즉시 임차권등기부터 신청해야 합니다.
Q9. 전세 대출을 받았는데 만기일이 다가옵니다. 연장이 되나요?
A9. 은행마다 정책이 다르지만, 보증금을 못 받은 상황이 증명되면(임차권등기, 소송 접수증 등) 대출 상환을 유예해 주거나 연장해 주는 경우가 많습니다. 보증금을 못 받을 것 같으면 즉시 대출받은 은행 지점에 방문하여 상담해야 합니다.
Q10. 집주인이 파산 또는 회생 신청을 했습니다.
A10. 매우 복잡한 상황입니다. 집주인이 파산하면 개별 소송은 중지되고, 법원이 선임한 '파산 관재인'에게 내 보증금 채권을 신고해야 합니다. 회생 절차도 마찬가지입니다. 즉시 법률 전문가의 도움을 받아 내 채권을 신고하고 배당 절차에 참여해야 합니다.
Q11. 집의 방 1개만 계약한 '일부 전세'도 보호받나요?
A11. 네, 주택의 일부(방 1칸 등)를 주거 목적으로 임차했더라도 '주택임대차보호법'의 적용을 동일하게 받습니다. 전입신고, 확정일자를 받았다면 모든 법적 절차를 동일하게 진행할 수 있습니다.
Q12. 주거용 오피스텔도 똑같이 적용되나요?
A12. 네, 공부상(건축물대장) 용도와 상관없이, 실제 '주거용'으로 사용하며 전입신고를 마쳤다면 주택임대차보호법의 대상이 됩니다. 모든 절차가 동일합니다.
Q13. 집주인이 사망했습니다. 돈은 누구에게 받나요?
A13. 집주인의 '상속인'(배우자, 자녀 등)에게 청구해야 합니다. 보증금 반환 채무는 상속인들에게 자동으로 승계됩니다. 만약 상속인들이 상속을 포기한다면, 법원에 '상속재산관리인' 선임을 요청하여 해당 주택을 경매에 넘겨야 할 수도 있습니다.
Q14. 소송 비용(변호사비)은 얼마나 돌려받을 수 있나요?
A14. 인지대, 송달료 등 실비는 전액 돌려받습니다. 변호사 보수는 '변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙'에 따라 보증금 액수에 비례하여 정해진 '일부 금액'만 상대방에게 청구할 수 있습니다. (예: 2억 원 소송 시 약 1,030만 원 한도 내)
Q15. 못 받은 돈에 대한 '지연 이자'는 얼마인가요?
A15. 임대차 만료일 다음 날부터는 민법상 연 5%, 소송이 시작되어 소장 부본이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 '소송촉진법'에 따라 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
Q16. 이미 집이 경매에 넘어갔다는 통지서를 받았습니다.
A16. 내가 신청한 경매가 아니라 은행 등 다른 채권자가 신청한 '임의 경매'입니다. 세입자는 법원에서 정한 '배당요구 종기일' 이내에 반드시 "나 이 집에 돈 받을 사람이다"라고 '배당요구 신청'을 해야만 돈을 받을 수 있습니다. 이 날짜를 놓치면 한 푼도 못 받으니 즉시 법원에 신고해야 합니다.
Q17. 제 전입신고일보다 빠른 은행 근저당이 있습니다.
A17. 이것이 '깡통전세'의 가장 무서운 점입니다. 경매 시 1순위인 은행이 먼저 돈을 다 받아 가고, 남은 돈이 있을 때만 세입자가 받을 수 있습니다. 이 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 매우 큽니다. (단, 소액임차인 최우선변제금은 받을 수 있음)
Q18. 임차권등기를 했더니 집주인이 "등기 안 빼면 돈 못 준다"고 합니다.
A18. 거짓말입니다. 법적으로 '보증금 반환'이 '임차권등기 말소'보다 먼저 이행되어야 할 의무입니다. "보증금을 먼저 입금하면, 확인 후 즉시 등기 말소 신청에 협조하겠다"고 대응해야 합니다. 절대 먼저 빼주면 안 됩니다.
Q19. 제가 사는 중에 집주인이 집을 팔았습니다. 누구에게 돈을 받나요?
A19. 세입자가 '대항력'(전입신고+점유)을 갖추고 있었다면, 집을 산 '새로운 집주인(매수인)'이 보증금 반환 의무를 모두 승계합니다. 따라서 계약 만료일에 새 집주인에게 보증금을 청구하면 됩니다.
Q20. 전세 계약서를 잃어버렸습니다. 소송할 수 없나요?
A20. 아닙니다. 계약서 원본이 없어도, '확정일자'를 받은 주민센터나 등기소에 가면 계약서 사본 발급을 요청할 수 있습니다. 보증금을 이체한 내역만 확실하다면 소송에는 아무런 문제가 없습니다.
Q21. 소송 중에 집주인이 돈을 갚겠다고 연락 왔습니다.
A21. 가장 좋은 시나리오입니다. 보증금 원금과, 그동안 발생한 '지연 이자' 및 '소송 비용'(인지대, 송달료 등)까지 정확히 계산하여 함께 입금할 것을 요구해야 합니다. 전액 입금 확인 후 '소송 취하서'를 법원에 제출하면 됩니다.
Q22. 집이 신탁회사 소유로 되어 있습니다.
A22. 전세 사기에서 가장 많이 발생하는 유형 중 하나입니다. 원칙적으로 집주인(위탁자)이 신탁사의 '동의 없이' 맺은 임대차 계약은 무효일 수 있습니다. 이 경우 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다. 즉시 변호사 상담을 받아 신탁 원부 등을 확인해야 합니다.
Q23. HUG 보증 이행 청구 시 꼭 필요한 서류는 무엇인가요?
A23. 기본적으로 (1) 계약 해지 또는 종료를 입증하는 서류(내용증명 등), (2) 임차권등기명령 결정문(등기부등본에 등재 완료), (3) 임차인의 신분증, 계약서, 보증금 이체 내역 등이 필요합니다.
Q24. 지급명령에 집주인이 이의신청하면 어떻게 되나요?
A24. 지급명령은 자동으로 실효(효력 상실)되고, '전세금 반환 소송'으로 자동 전환됩니다. 법원에서 추가 인지대(소송 비용)를 납부하라는 보정명령이 나옵니다. 이 비용을 내면 정식 재판 절차가 시작됩니다.
Q25. 집주인이 "집에 흠집이 났으니 수리비를 빼고 주겠다"고 합니다.
A25. 세입자는 '고의나 과실로' 파손한 부분에 대해서만 원상복구 의무가 있습니다. 벽지가 변색되거나 장판이 살짝 찍히는 등 '일상적인 마모(생활기스)'는 원상복구 대상이 아닙니다. 집주인이 부당하게 수리비를 요구하며 보증금 반환을 거부할 수 없으며, 보증금은 전액 먼저 반환해야 합니다. 수리비는 별개의 민사 소송으로 다툴 문제입니다.
Q26. 소송을 하려면 꼭 집을 비워줘야 하나요?
A26. 아닙니다. '임차권등기명령'을 신청했다면 등기 완료 후 집을 비워도 됩니다. 만약 이사를 안 가고 계속 살고 있다면, 임차권등기 없이도 점유와 전입신고가 유지되므로 소송이 가능합니다. 오히려 집을 비워주지 않는 것이 집주인을 압박하는 수단이 될 수도 있습니다. (단, 이 경우 월세 상당의 부당이득 반환 문제가 생길 수 있으니 주의)
Q27. 법무사에게 맡겨야 하나요, 변호사에게 맡겨야 하나요?
A27. 법무사는 '서류 작성 대행'(내용증명, 지급명령, 임차권등기)을 주로 합니다. 변호사는 '소송 대리'(법원 출석, 변론 등)를 합니다. 지급명령까지는 법무사나 '나 홀로 소송'으로도 충분하지만, 정식 '소송'으로 넘어가고 재판 출석이 부담된다면 변호사를 선임하는 것이 좋습니다.
Q28. 소송 기간 중에 이사를 가도 되나요?
A28. 네, '임차권등기명령'이 등기부등본에 기재된 것을 확인하셨다면, 그 이후에는 언제든지 자유롭게 이사(전출)하셔도 됩니다. 소송 진행과 아무런 관련이 없습니다.
Q29. '전세사기 특별법' 피해자 지원 대상 요건이 뭔가요?
A29. (1) 대항력(전입신고+확정일자)을 갖추고, (2) 집주인의 파산/회생 또는 다수 주택에 대한 사기 의도(기망)가 있으며, (3) 보증금 상당액이 미반환될 우려가 있는 경우 등 복잡한 요건이 있습니다. 관할 지자체 지원센터에서 상담이 필수입니다.
Q30. 집주인 핸드폰 번호밖에 모르는데 소송이 가능한가요?
A30. 네, 가능합니다. 계약서에 주소가 나와있을 것이고, 설령 주소를 몰라도 법원에 '사실조회신청'(통신사, 은행 등)을 통해 집주인의 주민등록번호나 주소를 알아내어 소송을 진행할 수 있습니다.
[면책조항]
본 블로그에서 제공하는 법률 및 부동산 정보는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 2025년 기준의 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 이는 전문적인 법률 자문, 진단 또는 대리를 대체할 수 없습니다. 개인의 구체적인 상황과 사실관계는 모두 다릅니다. 법적 문제나 중대한 금전적 우려 사항이 있는 경우, 반드시 변호사나 법무사 등 전문 법률가와 상담하시기 바랍니다. 본 정보에 의존하여 발생하는 어떠한 결과에 대해서도 블로그 운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.