작성자 giany ｜ 정보전달 블로거
검증 절차 기획재정부, 국세청 공식 보도자료 및 소득세법(시행 2024. 3. 22.)
광고·협찬 없음 오류 신고 hunt1222@naver.com
📋 목차
안녕하세요, giany입니다. 1가구 2주택을 보유하신 분들이라면 '장기보유특별공제'(장특공) 적용 여부에 대해 항상 궁금증이 많으셨을 겁니다. 특히 양도소득세 중과 문제와 얽혀 있어 매우 복잡하게 느껴지셨을 텐데요.
결론부터 말씀드리면, 현재 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 2025년 5월 9일까지 한시적으로 유예되었습니다. 이 기간 내에 주택을 양도할 경우, 1가구 2주택자도 '기본' 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받을 수 있게 되었습니다. 💰
이는 1가구 2주택자에게 매우 중요한 세제 혜택입니다. 원래대로라면 조정대상지역 내 다주택자는 장특공을 전혀 받지 못했지만, 이 유예 조치로 인해 수천만 원에서 수억 원에 이르는 세금을 절약할 기회가 열린 것입니다.
오늘은 1가구 2주택자의 장특공 적용에 대한 원칙과 현재의 한시적 특례, 그리고 1주택자와의 차이점까지 자세하게 파헤쳐 보겠습니다. 주택 매도 계획이 있으시다면 이번 글을 꼭 주목해 주시기 바랍니다.
1. 1가구 2주택 장특공, 지금이 기회? (결론 및 한시 유예) 🔑
1가구 2주택을 보유한 분들에게 2025년 5월 9일은 매우 중요한 기준일이 되었습니다. 정부는 부동산 시장의 연착륙과 다주택자 매물 유도를 위해, 이 날짜까지 양도하는 다주택자에게 양도소득세 중과를 배제하는 특례를 적용 중입니다.
이 특례의 핵심은 단지 '중과세율'만 배제하는 것이 아니라, 중과 적용 시 함께 배제되었던 '장기보유특별공제'까지 적용해 준다는 점입니다. 즉, 두 가지 큰 혜택(중과 배제 + 장특공 적용)을 동시에 받는 것입니다.
'장기보유특별공제'란, 부동산을 오래 보유한 사람에게 양도차익의 일정 비율을 공제해 주어 세금 부담을 줄여주는 제도입니다. 물가 상승에 따른 명목 소득 증가분을 보전하고 장기적인 주택 보유를 유도하기 위한 목적입니다.
따라서 1가구 2주택자가 3년 이상 보유한 주택을 2025년 5월 9일 이전에 양도한다면, 기본세율(6~45%)을 적용받는 동시에 보유 기간에 따른 장특공(최대 30%)까지 받을 수 있어 절세 효과가 극대화됩니다.
🗓️ 다주택자 양도세 중과 유예 핵심 요약
| 항목 | 유예 전 (원칙) | 유예 후 (2025년 5월 9일까지) |
|---|---|---|
| 중과세율 (조정지역) | 기본세율 + 20%p | 기본세율 (6~45%) 적용 |
| 장기보유특별공제 | 적용 배제 (0%) | 기본공제 적용 (최대 30%) |
2. 원칙: 다주택자 장기보유특별공제 (중과 적용 시) 🚫
현재의 특례를 이해하기 위해서는 '원칙'을 먼저 알아야 합니다. 현행 소득세법상, 1가구 2주택 이상 다주택자가 '조정대상지역' 내의 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과됩니다.
중과세율은 2주택자의 경우 기본세율(6~45%)에 20%p를 더하고, 3주택 이상자는 30%p를 더하는 방식입니다. 예를 들어 2주택자가 45%의 최고세율 구간에 해당하면, 20%p가 더해져 무려 65%의 세율이 적용됩니다. (지방소득세 포함 시 71.5%)
여기서 가장 중요한 점은, 이렇게 양도세 중과가 적용되는 주택은 장기보유특별공제(장특공) 적용이 완전히 배제된다는 사실입니다. 즉, 해당 주택을 10년, 20년 보유했더라도 공제율은 0%가 됩니다.
이는 다주택자의 투기적 수요를 억제하고 주택 시장을 안정시키기 위한 강력한 규제였습니다. 단, 2주택자라도 양도하는 주택이 비조정대상지역에 소재했다면 중과 대상이 아니므로, 원래부터 기본 장특공(최대 30%)을 받을 수 있었습니다.
⚖️ 2주택자 양도 시 지역별 비교 (원칙 기준)
| 구분 | 조정대상지역 내 주택 양도 | 비조정대상지역 내 주택 양도 |
|---|---|---|
| 양도세율 | 중과 (기본세율 + 20%p) | 기본세율 (6~45%) |
| 장특공 | 적용 배제 (0%) | 기본공제 적용 (최대 30%) |
3. 특례: 2025년 5월 9일까지의 핵심 혜택 🗓️
현재 시행 중인 다주택자 중과 유예 조치는 위에서 설명한 '원칙'을 뒤집는 한시적 특례입니다. 2022년 5월 10일부터 시작되어 현재 2025년 5월 9일 양도분까지 연장된 상태입니다.
이 기간 동안에는 1가구 2주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔더라도 중과세율이 적용되지 않습니다. 대신 일반적인 6~45%의 기본세율을 적용받습니다. 이것이 첫 번째 핵심 혜택입니다.
두 번째 핵심 혜택은 바로 장특공의 부활입니다. 중과세율이 배제되면서, 중과의 페널티였던 '장특공 배제' 조항도 함께 효력을 잃었습니다. 그 결과, 다주택자도 3년 이상 보유 시 '기본 공제'를 적용받을 수 있게 되었습니다.
예를 들어, 10년 전 5억에 취득한 조정대상지역 주택을 15억에 양도(양도차익 10억)하는 2주택자를 가정해 보겠습니다. 중과 시기였다면 10억 차익 전체에 대해 중과세율을 적용받고 장특공은 0원입니다. 하지만 지금 유예 기간에 양도하면, 10년 보유에 대한 20%(10년x2%)의 장특공(2억 원)을 받고, 나머지 8억에 대해서만 기본세율로 과세됩니다. 세금 차이가 어마어마하죠. 😲
💰 유예 혜택 체감 비교 (양도차익 5억, 10년 보유 시)
| 항목 | 중과 적용 시 (원칙) | 유예 적용 시 (현재) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 5억 원 | 5억 원 |
| 장특공 (10년) | 0원 (배제) | 1억 원 (5억 x 20%) |
| 과세표준 | 약 4억 9,750만 원 | 약 3억 9,750만 원 |
| 적용세율 | 기본 42% + 중과 20% = 62% | 기본 40% (누진) |
※ 기본공제 250만 원 적용, 지방소득세 별도, 단순 계산 예시입니다.
4. 2주택자 '기본 공제' 공제율 (최대 30%) 📊
그렇다면 1가구 2주택자가 현재 유예 기간에 적용받는 '기본 공제'란 무엇일까요? 이는 1세대 1주택자가 받는 공제율과는 다른, 토지나 상가 등 일반 부동산에 적용되는 공제율입니다.
조건은 '3년 이상 보유'한 부동산이어야 하며, 공제율은 보유 기간 1년당 2%씩 적용됩니다. 최소 3년 보유 시 6%부터 시작하여, 15년 이상 보유 시 최대 30% 한도로 공제를 받습니다.
여기서 중요한 점은 1주택자 공제와 달리 '거주 기간' 요건이 전혀 없다는 것입니다. 1가구 2주택자는 해당 주택에 하루도 거주하지 않았더라도, 오직 '보유 기간'만 3년 이상 충족하면 1년에 2%씩 공제를 받을 수 있습니다.
예를 들어 7년 6개월을 보유했다면, 7년으로 계산하여 7년 x 2% = 14%를 공제받습니다. 15년을 보유했다면 15년 x 2% = 30%를 공제받고, 20년을 보유했더라도 최대 한도인 30%까지만 공제됩니다.
📈 기본 장특공 공제율 표 (보유 기간 기준)
| 보유 기간 | 공제율 (매년 2%) |
|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% |
| ... (중략) ... | ... |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20% |
| ... (중략) ... | ... |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
5. 1주택자와의 결정적 차이 (최대 80% vs 30%) ⚠️
많은 분들이 1가구 2주택자도 장특공을 받는다고 하니, 1세대 1주택자가 받는 최대 80% 공제를 생각하시고 혼동하는 경우가 많습니다. 이는 완전히 다른 제도이며, 공제율에서도 엄청난 차이가 있습니다.
1세대 1주택자가 12억 원이 넘는 고가주택을 양도할 때 적용되는 장특공은 '보유 기간'과 '거주 기간'을 따로 계산하여 합산합니다. 각각 1년당 4%씩, 10년 이상 보유 및 거주 시 각각 40%씩, 합해서 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
하지만 1가구 2주택자가 현재 유예 기간에 받는 공제는 위에서 설명한 '기본 공제'입니다. 오직 '보유 기간'만 1년당 2%씩 계산하며, 최대 30%가 한도입니다. '거주 기간'은 공제율에 전혀 영향을 미치지 않습니다.
제가 생각했을 때, 이 부분이 1주택자 혜택과 가장 크게 혼동하시는 지점 같습니다. 10년을 보유하고 10년을 거주한 집을 팔 때, 1주택자라면 80%(40%+40%)를 공제받지만, 2주택자라면 거주 기간과 무관하게 보유 기간 10년에 대한 20%(10년x2%)만 공제받는 것입니다.
🏠 1주택자 vs 2주택자 장특공 전격 비교
| 구분 | 1세대 1주택자 (고가주택) | 1가구 2주택자 (유예 적용) |
|---|---|---|
| 공제 방식 | 보유 (연 4%) + 거주 (연 4%) | 보유 (연 2%) |
| 최대 공제율 | 80% (10년 보유+10년 거주) | 30% (15년 보유) |
| 거주 요건 | 필수 (최대 공제 위해) | 불필요 |
6. 필수 체크: '일시적 1가구 2주택' 비과세 🏘️
지금까지 설명한 내용은 '완전한' 1가구 2주택자, 즉 다주택자로서 중과 유예 혜택을 받는 경우였습니다. 하지만 2주택자 중에는 이사와 같은 사유로 '일시적' 2주택이 된 경우가 있습니다.
만약 본인이 이사, 상속, 혼인 등의 사유로 일시적 1가구 2주택이 되었고, 법에서 정한 요건(예: 신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택 처분 등)을 충족한다면, 이는 다주택자 중과 유예와는 전혀 다른 문제입니다.
이 경우에는 2주택 상태에서 집을 팔더라도 '1세대 1주택'으로 간주되어, 양도소득세 비과세(양도 가액 12억 원까지) 혜택을 받을 수 있습니다. 12억 원을 초과하는 양도차익에 대해서도 위에서 설명한 1주택자 장특공, 즉 최대 80%의 공제율을 적용받게 됩니다.
따라서 본인이 2주택자라면, 중과 유예(최대 30% 공제)를 적용받기 전에 내가 '일시적 2주택 비과세'(최대 80% 공제) 대상은 아닌지 반드시 먼저 확인해야 합니다. 혜택의 크기가 비교할 수 없을 정도로 크기 때문입니다.
🔑 '일시적 2주택' 비과세 주요 사례 (요건)
| 구분 | 핵심 요건 (종전 주택 처분 기한) |
|---|---|
| 이사 (일반 지역) | 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 |
| 이사 (둘 다 조정지역)* | 신규 주택 취득일로부터 (기간 확인 필수) |
| 상속 | 상속 주택은 5년 내 처분 (일반주택 우선 양도) |
| 혼인 | 혼인일로부터 5년 이내 (먼저 파는 주택) |
* 조정대상지역 관련 규정은 정책에 따라 자주 변경되므로 반드시 최신 규정 확인이 필요합니다.
7. 1가구 2주택 장특공 FAQ (자주 묻는 질문 30가지) ❓
Q1. 2025년 5월 9일의 기준은 잔금청산일인가요, 계약일인가요?
A1. 양도소득세의 '양도일' 기준입니다. 원칙적으로 '잔금청산일'과 '등기접수일' 중 빠른 날입니다. 대부분의 경우 잔금일이 기준이 됩니다.
Q2. 2주택자 장특공 중과 유예 조치가 또 연장될 가능성이 있나요?
A2. 2025년 기준, 현재로서는 알 수 없습니다. 정부의 부동산 정책 방향에 따라 달라질 수 있으므로, 매도 계획이 확정적이라면 현행 유예 기간(2025년 5월 9일) 내에 양도하는 것이 가장 확실한 절세 방법입니다.
Q3. 비조정대상지역에만 2채가 있습니다. 장특공은 어떻게 되나요?
A3. 비조정대상지역 주택은 원래부터 양도세 중과 대상이 아니었습니다. 따라서 2025년 5월 9일 유예 기간과 상관없이, 3년 이상 보유했다면 언제 팔아도 '기본 공제'(최대 30%)를 적용받을 수 있습니다.
Q4. 1채는 서울(조정), 1채는 지방(비조정)에 있습니다.
A4. 비조정대상지역 주택을 먼저 양도하면 Q3과 같이 기본공제를 받습니다. 만약 조정대상지역 주택을 먼저 양도한다면, 2025년 5월 9일 이전에 양도해야 중과가 배제되고 기본공제(최대 30%)를 받을 수 있습니다.
Q5. 보유 기간이 2년 11개월입니다. 장특공을 받을 수 있나요?
A5. 불가능합니다. 장기보유특별공제는 '기본 공제'와 '1주택자 공제' 모두 최소 3년 이상 보유해야 적용됩니다. 3년을 채우지 못하면 공제율은 0%입니다.
Q6. 10년 보유하고 2년 거주했습니다. 2주택자인데 거주기간도 인정되나요?
A6. 아니요. 1가구 2주택자(다주택자)가 받는 '기본 공제'는 거주 기간과 무관합니다. 오직 보유 기간만 봅니다. 10년 보유 시 10년 x 2% = 20%의 공제율이 적용됩니다.
Q7. '기본 공제'라는 것이 정확히 무엇인가요?
A7. 1세대 1주택자(최대 80%)를 제외한 일반적인 부동산(토지, 상가, 다주택자 주택 등)에 적용되는 장특공입니다. 보유 기간 1년당 2%, 최대 30%가 한도입니다.
Q8. 주거용 오피스텔도 2주택 산정 시 주택 수에 포함되나요?
A8. 네, 세법상 주택 수 판정은 공부상 용도(등기부)가 아닌 '실질 용도' 기준입니다. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 임차인이 전입신고를 했다면 주택 수에 포함됩니다.
Q9. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A9. 네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. (단, 입주권은 예전부터 포함되었습니다.)
Q10. 이사 때문에 일시적 2주택이 되었는데, 3년 기한을 놓쳤습니다.
A10. 안타깝지만 '1세대 1주택 비과세' 혜택(최대 80% 공제)은 받을 수 없게 됩니다. 이 경우 '다주택자'로 전환되며, 2025년 5월 9일 이전에 양도한다면 중과 유예 혜택(최대 30% 공제)을 적용받을 수 있습니다.
Q11. 부부가 각각 1채씩 공동명의로 총 2채를 가지고 있습니다.
A11. 양도세에서 '1가구'는 세대별로 판정합니다. 부부는 동일 세대이므로 1가구 2주택자에 해당합니다. (지분으로 소유해도 1주택으로 봅니다.)
Q12. 부모님(1주택)과 세대 분리된 자녀(1주택)가 있습니다. 2주택자인가요?
A12. 아니요. 세법상 '세대 분리'가 되었다면(독립된 생계유지 등) 각각 1가구 1주택자로 봅니다. 단, 형식적인 분리가 아닌 실질적인 분리여야 합니다.
Q13. 2주택 중 1채가 아주 작은 빌라(공시가 1억 이하)입니다.
A13. 수도권, 광역시, 세종시 외 지역(읍/면)에 위치한 공시가격 3억 원(수도권 밖 1억 원) 이하의 주택 등은 '중과 배제 주택'에 해당할 수 있습니다. 이 경우 해당 주택은 주택 수에서 빠져 1주택자 혜택을 볼 수 있으니 요건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
Q14. 2025년 5월 10일에 양도하면 어떻게 되나요?
A14. 만약 중과 유예 조치가 연장되지 않는다면, 2025년 5월 10일 양도분부터는 '원칙'으로 돌아갑니다. 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율(기본+20%p)이 적용되고, 장특공은 0%가 됩니다.
Q15. 2채 중 어떤 것을 먼저 파는 것이 유리한가요?
A15. 일반적으로 양도차익이 적은 주택, 또는 비조정대상지역 주택을 먼저 파는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 개인의 상황(보유기간, 양도차익 규모)에 따라 완전히 다르므로 반드시 세무 전문가와 상담해야 합니다.
Q16. 2년 미만 단기 보유 주택도 중과 유예 대상인가요?
A16. 아니요. '중과 유예'는 기본세율+20%p를 면제해 주는 것입니다. 2년 미만 단기 보유에 대한 중과세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)은 유예와 상관없이 그대로 적용됩니다.
Q17. 장기보유특별공제(최대 30%)와 양도소득 기본공제(250만 원)는 다른가요?
A17. 네, 완전히 다릅니다. 장특공은 양도차익에서 %로 공제하는 것이고, 기본공제는 장특공을 거친 '양도소득금액'에서 1년에 1회 250만 원을 빼주는 인적 공제입니다. 둘 다 중복 적용됩니다.
Q18. 3주택자도 중과 유예와 장특공을 받을 수 있나요?
A18. 네, 3주택 이상 다주택자도 2025년 5월 9일까지는 중과(기본+30%p)가 배제되고 기본세율을 적용받으며, 동시에 '기본 장특공'(최대 30%)도 받을 수 있습니다.
Q19. 상속받은 주택이 있습니다. 2주택자인가요?
A19. 네, 원칙적으로 2주택자입니다. 다만 '일시적 2주택'처럼, 상속 개시일로부터 5년 이내에 일반 주택을 먼저 양도하면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 등 예외 규정이 있습니다.
Q20. 현재 조정대상지역은 어디인가요? (2025년 기준)
A20. 2024년 말 기준으로 대부분의 지역이 해제되었으나, '서울(강남, 서초, 송파, 용산)' 4개 구는 아직 조정대상지역으로 남아있습니다. 이 지역 내 주택을 파는 다주택자에게 이번 유예 조치가 매우 중요합니다.
Q21. 2주택자 장특공(최대 30%)은 양도차익 전체에 적용되나요?
A21. 네. 1주택자 고가주택(12억 초과분만 계산)과 달리, 2주택자의 장특공은 전체 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비)에 공제율을 곱하여 계산합니다.
Q22. 보유 기간은 만 3년인가요, 연도 기준 3년인가요?
A22. '만' 기준입니다. 2020년 10월 1일에 취득했다면 2023년 10월 2일 이후에 양도(잔금)해야 만 3년을 채운 것으로 봅니다.
Q23. 취득 시기가 다른 주택을 합병(재개발/재건축)했습니다. 보유 기간은?
A23. 매우 복잡한 사안입니다. 원칙적으로는 기존 주택의 취득일로부터 기산하지만, 조합원입주권 상태에서 취득했는지, 추가 분담금은 어떠한지 등에 따라 달라질 수 있어 세무사 상담이 필수입니다.
Q24. 2025년 5월 9일 이후에 조정대상지역이 다 해제되면 어떻게 되나요?
A24. 만약 모든 지역이 비조정대상지역이 된다면, 2주택 중과 자체가 성립하지 않습니다. 그럴 경우 유예 조치와 무관하게 2주택자도 언제든 장특공 기본공제(최대 30%)를 받을 수 있습니다.
Q25. 1주택, 1입주권을 가지고 있습니다. 2주택자인가요?
A25. 네, 1주택자가 입주권을 취득한 경우 2주택자와 유사하게 봅니다. 단, 이 경우에도 '일시적 2주택'과 유사한 비과세 특례(예: 입주권 취득 후 3년 내 종전주택 처분 등)가 있으니 요건을 확인해야 합니다.
Q26. 장특공을 받으면 건강보험료가 줄어드나요?
A26. 장특공을 적용받으면 과세표준(양도소득금액)이 줄어듭니다. 건강보험료(지역가입자)는 이 양도소득금액을 기준으로 부과되므로, 장특공을 받으면 당연히 건보료 부담도 줄어들게 됩니다.
Q27. 2주택을 15년 이상 보유했습니다. 공제율이 30%가 넘을 순 없나요?
A27. 네. 1가구 2주택자가 받는 '기본 공제'의 법적 한도는 15년, 30%입니다. 20년, 30년을 보유해도 30%까지만 공제됩니다.
Q28. 이사로 인한 일시적 2주택 3년 기한 계산 시, 신규 주택 완공 전이면?
A28. 분양권 등으로 신규 주택을 취득한 경우, 기산점은 '신규 주택 완공일(사용승인일)'입니다. 완공일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 됩니다.
Q29. 증여받은 주택의 보유 기간은 언제부터 계산하나요?
A29. '증여 등기 접수일'부터 보유 기간이 새로 시작됩니다. (단, 배우자 이월과세 등 특정 경우는 예외가 있을 수 있습니다.)
Q30. 2025년 5월 9일 전에 매도하려면 언제까지 계약해야 하나요?
A30. 기준은 '잔금일'입니다. 2025년 5월 9일까지 잔금을 모두 받아야 합니다. 계약 시점이 아니라 잔금 시점을 기준으로 넉넉하게 일정을 잡으시는 것이 좋습니다.
면책 조항 (Disclaimer)
본 블로그의 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 세법은 매우 복잡하고 예외 조항이 많으며, 정부 정책 및 법률 개정에 따라 자주 변경될 수 있습니다.
따라서 본 자료는 어떠한 법적 효력을 갖지 않으며, 세무 관련 의사결정의 근거로 사용될 수 없습니다. 독자께서는 반드시 본인의 구체적인 자산 현황, 취득 시기, 거주 여부 등을 바탕으로 관할 세무서나 공인 세무사 등 전문가와 개별 상담을 진행하시길 강력히 권고합니다.